接着来...更新ing..新移民非居民贷款及房市 -fiction2005(生意兴趣) @拉斯维加斯华人论坛:拉斯维加斯枫下论坛 The Rolia Forum of Las Vegas

枫下家园 / 枫下觅巢 / 凑热闹，谈谈多温房市涨跌，贷款，利率，大家关心的问题,持续更新ing -fiction2005(生意兴趣); 2017-2-25 {4444} (#10630387@0) +19
本文发表在 rolia.net 枫下论坛加拿大是个美好的地方，但和世界上其他乐土一样，充满了各种样的傻缺。
各大网站多空交战无数，平时旁边看热闹，有时笑得肚子痛... 前几天前财长终于出来欲抱琵琶还遮面羞羞答答的说地方政客不作为，这两天又有CMHC的主席出来为外国买家站台，连连说是咱加拿大自己的问题，当真是反正看热闹不嫌事大，呵呵

不能说他们错了，房市是个复杂的问题，没人可以准确把握将来一定的走向，清醒的人从来有自己的主意，咱这不过给大家灌多些迷汤罢了。言归正传，说房市。时间轴来看，几十年前就来加拿大的各位一定记得，当年加拿大油价40左右，yonge和finch的bungalow不过10几万，bayview从sheppard到finch那时有一片现在看来不豪，当年豪的一塌糊涂的大宅不过30-50万，想想现在价格，miss掉机会的，咬牙切齿，扼腕痛惜，当时入市的，现在基本上梦中笑醒，个中滋味，各位看官自己明白。

如此疯涨，如果一定要找原因，光看加拿大是不够的，放眼世界上所有大城市，加拿大在房价方面并不出跳，但放回到加拿大本地，那就了不得了，因为普通本地出生的居民，没人负担的起.发生了啥呢，参考一下中国吧，有人就要跳出来了，两地风马牛不相及，政治体制不同，国家民生不挨边，没有可比性，再说加拿大民煮社会，政党要考虑选民...啊呸，呵呵有这样思维的，您别往下看了，咱不打嘴炮战。我们生活在一个钱的社会，有很多时候，悲哀的是，钱有可能是唯一可以左右做主的力量..
为啥参考中国？因为加拿大房市慢中国5-10年，为啥慢啊，那特么加拿大就是这么个慢的国家呀...

那么问题来了，怎么回事呢，往大了吹，跟老美的一个政策相关，全球化。加拿大那么多政客，精英，包括以上提到的2位，有敢这么说的吗，有敢往这上面引的吗？不是不会，而是这个话题大了，把握不好方向，分分钟关系到西方价值观的问题。所以房市火了那么久，房价涨了那么疯，一堆专家都在利率，供需关系，上转圈圈，却没人想要碰这个话题...美国从冷战后期开始全球推行全球化，这三个字，可以写出浩瀚文字，多少本书都说不完，但全球化的一个直接的副作用，是催生了财富的两极分化.别的不说，自98年中国入世之后，咱中国有多少富豪不是靠外贸起家，累积财富，以致大富大贵的？
但加拿大是美国忠实的伙伴，不会不支持美国的主要政策，同时加拿大也得到了主要的利益，更是支持全球化，至于全球化导致贫富两极分化嘛，谁国家内还没点问题啊，这种政客眼中的痔疮，不足为患,屎照样拉...

人有钱了，按现在的说法，当然会要混自己的圈子，凭啥我分分钟几十万上下的，要跟死工资的平起平坐的住一块啊,当然要扎堆去豪宅区啦，那没那么多的，自然就混中产啦，学区啦，当然这都是买的起票的，讲究的是舱位，买不起票的，大家都看到了，投诉的投诉，抱怨的抱怨...任何时代,任何国家的发展，贫富分化，贫永远是绝大多数，富一定是少数，一定会导致资源的不平衡分配，当你贫的时候，是仇富，但当你富的时候，你可能会发善心，有善举，但绝对不会羡贫.

那么加拿大的房市，放到国际层面看，太合理了，为哈，好房子富人愿意买，投资价格相比其他世界主要城市不高。普通house本地已有房的中产绝对有能力置换，有啥不合理的？对了，忽略了还没买房的...f**k...
还忽略了以小换大的，差距越来越大...还是穷苦人家多啊。

人多嘴多，政府不能不管了，那么问题来了，怎么管...f**k...大家看到了，起作用了吗？呵呵
难听点说，中国中央政府管不了的事情，放加拿大联邦政府，就因为民煮政府就管用了？呵呵

在整个房市链条内，钱是最起作用的，恐怖的是，到现在，钱还没有完全发挥它的作用，怎么说呢，就是说进来加拿大的钱，还远远没到饱和的状态，咱说的可不是什么违法的钱，你可以说是热钱，注意，热钱不代表洗钱，很多媒体故意混淆概念，热钱是合法正当的钱，其实放哪一个政府或是经济发达地区，热钱都是极受欢迎的，就算政府嘴上说控制，没人会傻到真去截流，因为控制热钱，引起的经济，就业，发展的滞留效应，远大于并且快于房产的涨幅，所以，简单点讲吧，不控制，顶多房价上涨，但经济发展，就业良好，政府口袋宽松富余，老百姓茶余饭后感叹或者骂骂高房价，死不了人，控制，房价跌到合理范围可能性不大，但经济停滞，失业高涨，政府赤字，会有不少人跳楼，反对党虎视眈眈，能让你舒舒服服的过完这一届？

各位亲们，钱在加拿大还远远没有饱和，在全世界都没有饱和，各大央行还在不停的印...就加拿大来说，更是会不停的印，印到啥时你看到加拿大央行的cpi到2了，印的速度，可能会降些，但各国土豪，还是会送钱过来的，为啥？加拿大地方好啊，用经纪的广告说，永久产权，包括土地，前院后院，含地下室，居住面积超过250平米，近超市，优秀学区，高尚社区，出行方便...
大家想想这样的房，在NYC什么价？在北上广什么价？在悉尼什么价？在伦敦什么价？那为啥在加拿大就要掉价？因为加拿大烂？

加拿大懒人烂人是多，加拿大媒体人整体素质也低，但加拿大地方不烂啊，这环境，这风水，还靠着美国，就是冷了点...
所以如果要着眼枫国房市，就不能看本地一隅。有个有趣的现象，很多本地加拿大人喊买不起房，但并不妨碍人家借钱去度假，借钱去买好车，挣的不少但还是要借钱去酒吧，借钱去各种高端消费，你有在中国见过这类的买不起房的喊冤抱怨的吗？你有在其他发展中国家见过这样的能挣不够花的穷人吗？

下次再聊聊CMHC加拿大住房贷款保险公司,这也是一个很奇葩的公司，加拿大很多住房贷款的风向标就是跟着它走.

未完待续更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net

好文 -shuibo08(shui); 2017-2-25 (#10630390@0) +1
前两天新闻报，Toronto平均房价已超New York -clear(clear); 2017-2-25 (#10630396@0)
赞！ -11118(无心快语); 2017-2-25 (#10630442@0)
大叫涨涨涨，便宜便宜便宜的是手中捏好几个楼花的炒家；如这样像模像样写忽悠文的，一般来说就是经纪了。 -nocturne(★夜); 2017-2-25 (#10630447@0) +7

这些年push你买了房的经纪有功无过！ -dontknowa(dontknow); 2017-2-25 (#10630459@0) +2

其实就是我说的那一个字，凭什么多伦多的房子应该那么贱？！ -dontknowa(dontknow); 2017-2-25 (#10630458@0) +6

gta比不上伦敦，但是比比悉尼，奥克兰还是没有问题的。 -yingli(ying); 2017-2-25 (#10630495@0) +3

好文。其实性格加视野，决定了很多人的多空态度。 -yingli(ying); 2017-2-25 (#10630468@0) +7
继续更新...调控有大用吗？ -fiction2005(生意兴趣); 2017-2-25 {2006} (#10630476@0) +7
本文发表在 rolia.net 枫下论坛上回说到美帝的全球化间接影响到了高房价，咱们继续

上面各位的回复，倍受鼓舞，倍感亲切，多谢多谢，大家都是聪明人，都有自己的观点，都是高情商

为啥会说中国房市领先加拿大5-10年呢，很难解释，因为各人观点不同，没问题。回想一下，中国房市啥时起步？1998年，敬爱的朱总理任内干了两件当时没啥效果，但后续影响巨大的事，一是收了地方政府的很多财权，形成中央强势财政，二是为了平衡地方利益，开放了土地财政给地方政府。直接结果有两个，中央的钱包短时间几何级数鼓了起来，中国商品房经济火箭式的发展。房价开始疯涨...其实这两样政策在中国历史上一遍一遍的重复着，老祖宗早就想到了，中央集权财政，古代有火耗归公，开放土地财政，那就更简单了，土地兼并。那么这两项政策的结果，也是咱中国历朝历代所面临的的难题，两级分化，导致革命。

这个话题不好打开，打开就收不住了，按下不表，还是说说跟特么加拿大有毛关系啊。。。

那么大家想想，中国房价在2007年，2008年高不高？如果你用当时的心情，眼力来看，真特么高，那还特么涨不涨？2012年的时候，中国房价高不高？还涨不涨？现在2016年了，还高不高?还涨不涨？中国政府从2006年就开始明的暗的真的假的调控楼市，结果大家都知道，调一次，涨一次，不调没事，一调必涨。

加拿大目前是不是也在调控？呵呵
那为啥调控就涨价？呵呵，这要解释起来，一句话完事，调控对象的错失导致调控目的和调控结果天差地别，背道而驰。。。好特么拗口，那简单点，调控高房价，结果穷人挨刀，刀砍不到富人身上。想想现在加拿大的调控，是不是有异曲同工之妙？
那政府傻逼啊，犯二呐，当然不是，以为政府傻逼的人，到最后发觉自己被玩了。。
那政府不能调控吗，或瞄准点不行吗？当然不是，但你有见过中了情花之毒，却逼着自己喝砒霜氰化钾来解毒的二傻子吗？

所以觉得加拿大政府现在调控政策管用的，咱们拭目以待吧。呵呵

咱也不想看相对房价，咱也知道人均负债，但咱更知道买卖关系中，只有钱的关系，所有其他一切的数据，旁证，理性，在钱面前，烟消云散，钱在交易过程中，拥有绝对的权利！

加拿大作为自我标榜的自由民主和绝对市场经济的典范国家，敢不敢关起热钱大门，关掉资源经济，为最底层人民谋幸福逼走高富帅，象高房价做死亡冲击，回归健康的，有机的，自我束缚的发展小农经济？呵呵

越吹越大，越吹越离谱，大家当笑话看吧。

接下来，谈谈CMHC的角色，以及利率的问题更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net

调控还是短期有效果的，可以吓跑一些人，股市俗语“震仓”，盘整一下，消化过大的涨幅。涨个1倍，调整一下10-20percent，蛮好。gta这两年是疯了，大批房子都翻倍了。有人说调整终极目标4成，我看了就要笑。 -yingli(ying); 2017-2-25 (#10630491@0) +1
您应该在结尾加上一句：房屋买卖请联系xxxx -nocturne(★夜); 2017-2-25 (#10630498@0) +15

'小'之心 -shuibo08(shui); 2017-2-25 (#10630504@0) +9
Stay at night -jpmgs(高盛大摩); 2017-2-25 (#10630528@0) +4

期待下文 -shuibo08(shui); 2017-2-25 (#10630502@0) +1
看透了问题的本质 - 买卖关系中，只有钱的关系，所有其他一切的数据，旁证，理性，在钱面前，烟消云散，钱在交易过程中，拥有绝对的权利 -songlin(松林); 2017-2-25 (#10630553@0)

顶一下 -locker(locker); 2017-2-25 (#10630503@0) +1
接着来-继续更新 CMHC是干嘛的，起神马作用？ -fiction2005(生意兴趣); 2017-2-25 {4824} (#10630540@0) +4
本文发表在 rolia.net 枫下论坛来吧，咱继续..

咱来聊聊CMHC，贷款利率的方面。CMHC,加拿大房屋贷款保险公司，知道的人，略过这段吧，不过我看每年那么多新人过来，大家不一定全都知道。这是一个很奇葩，很有意思的公司。
它提供房屋贷款保险，注意，是贷款的保险，不是特么房屋的保险:wdb30:怎么说呢，如果懂英文的，自己上GOOGLE查一下，然后去他家的官网，你可以发现自己发掘了一个很有信息量的网站，它家的官网可以给房贷方面的新丁，小白涨不少姿势。它家科普的房贷内容，比大多数各大中文论坛上的各位貌似很牛逼的房贷经纪，房贷专家要好太多...
是一个对于不懂房贷，或刚接触房贷的人，很不错的信息站点。当然如果只说中文，不讲XXOO文，那，你继续被房贷专家们忽悠吧:wdb5:

CMHC是怎么回事呢？当初，盘古开天地，加拿大人穷啊，加拿大人惨啊，没钱，地特么也不值钱，穷到什么地步呢，穷到想买房银行不给贷款...是不是很切合咱现在有些想买房却拿不到贷款的，呵呵。那当时加拿大的政府和银行以及各大贷款机构，坐下来讲数，这个说你们要放松贷款，那个说风险不可控，聊了很久，发明了这么个方法，由政府介入，跟这家公司合作，帮助低收入家庭符合房贷风险控制要求，给他们贷款。简单来讲，就是你们收入低，你们要房贷，好吧，买这家公司的保险吧。

问题来了，这家公司凭啥那么牛，有多少钱，可保房屋贷款？列位，政府做了担保的，那什么担保的？当然是老百姓的税金担保.
那么，有了这家公司的保险，那么那些低收入本来凑不够首付的家庭，注意是凑不够首付而不是付不起房贷的月供，可以用低首付来买房，低到多低呢？之前的不说了，现在，5%

土豪要跳出来了，我靠，5%，MD,加拿大人有特么那么穷吗？不好意思告诉你，真穷。。。

那有人又要说了，哎，特么都有保险了，那我付不起房贷也没关系，反正我买保险了。。。额。。。人家是保贷款机构贷款的，人家不是保你的，大哥...所以CMHC的主要作用，就是给房屋贷款上保险，20%以下首付，强制购买，20%以上首付，购房者自愿购买。20%以下的首付，要80%以上的贷款，叫default insurer's mortgage,80%以下的贷款额，叫conventional mortgage.

咱中国来的，就算不是土豪，也很少有付不到20%首付的，所以接触这家公司不多，但是，由于加拿大在一段时间内大多数民众的贷款都通过这家公司保险，看看加拿大人民曾经多么贫穷...这家公司的保险政策，贷款政策，成为了银行及各大贷款机构房屋贷款的风向标，在房市内有着绝对有分量的影响。而且奇葩的是，这家公司的钱曾经快用完了，所以政府又和另外2家公司合作，干同样的事情，大家GOOGLE一下，就知道其他2家是谁了。所以他们，是半官方半民营的公司
那么老子买房，绝对20%以上首付，跟他们屁关系也没有，对老子有毛影响啊？呵呵

列位申请房屋贷款，如果是按收入申请，是不是都被银行或贷款经纪问过，报税收入多少？你说特么收入就收入吧，还特么报税！咱们天朝人，不怎么习惯缴税，特别是缴收入税，但对房贷，这个坎很难过得去，为啥，就是因为这家奇葩公司.

由于担保人是政府，政府拿的是税款担保，那么，这家公司的首席服务对象，保险对象，就是税务居民，你要是收入没上税，那是不符合这家公司的保险对象的，这项规定，被各大银行及贷款机构吸收为自己的指引，对于80%以内不需要这家公司保险的房贷，也同样有这样的要求.

直接作用是，各位餐馆老板，超市老板，搬运公司老板，只要是现金收入多的，报税收入少的，就不得不拔高首付，不得不找B类贷款公司，不得不面对有可能更高的利率，因为大多数A类银行及大的贷款机构，除非你贷款经纪造假，不然批不了。

所以小伙伴们，你们打电话给各个贷款经纪，人家网上或电话上吹的再怎么牛，实际上是看他们编故事的能力有多牛而已，并不是他们业务真有怎么神通广大，这个话题不好深入，深入会砸很多人的饭碗，呵呵

再有奇葩的是CMHC只担保100万以内的房屋贷款，但它家的政策，不仅是收入审查还包括信用审核，收入负债比的审核，却广为被各大银行所引用，所以不论你贷款额超没超过100万，不论你的贷款需不需要贷款保险，这家公司，都或多或少影响你的贷款。

这里说的关于CMHC的一切，你都可以在它家的官网上找到，这些都是公开的，没有什么特别神秘的地方，所以你要买房，要贷款，在找银行或贷款机构之前，建议列位先去它家网站做做功课，那你跟银行，贷款经纪谈的时候，最起码有些筹码，知道自己的优劣势，不至于被人可劲忽悠到底:wdb28:不想讲过多的，讲多真会砸人饭碗，浅尝咋止

可是这两年CMHC的作用处于一个非常滑稽尴尬的地位，说他不重要，不可能，说他至关重要，又到不了那个层面，怎么回事？关键在于，我们加拿大发达了。。。看看它家官网历史页面，你可以知道，人家当初跟政府合作，是为了咱穷人老百姓的房贷更容易拿到，现在，加拿大主要城市房市都有质的飞跃，老百姓凑不够20%的越来越少，房价也越来越高，很多热钱是一次付清，不用贷款，房价在各地进行着各种各样的地域分化，不平衡发展，那么，CMHC一定之规应用到现在的房市，就会产生很多奇妙的效果.这其实是政策赶不上市场变化的结果，但要改变政策，谁来承担后果？加拿大是民主自由社会，不能欺负穷人，也不能一味怪罪富人，那咋办，做多错多，做少错少，不做不错，以不变应万变，实在要变了，尽量变得可以兼顾天下。但是现在的高房价，本就是一个东风吹西风，或是西风吹东风的问题，哪个高人可以出个平衡各方利益的策略？

当各位高人在为权衡各方，平衡利益绞尽脑汁的时候，呵呵，钱，是不等人的，也是速度最快的，你们慢慢想，钱是我行我素的，当你们想出一条勉为其难并且看似莫名其妙的张良计，钱老板已经过墙梯翻了好几番了。

所以，不是想比较，而是想不出其他比较方法，中国集权的中央政府还没搞定的房市，加拿大自由民主的联邦政府能有那么大能耐吗？请问各位，大家在加拿大，一条高速公路要修多久？我说的是修，不是建，呵呵

下篇聊利率，猛料一点一点加更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net

当规则允许你用高杠杆的时候，一定要用上，否则就辜负了政府的好意了！你不用，别人会用！到时候吃亏的是不用杠杆的。 -songlin(松林); 2017-2-25 (#10630566@0) +3
上海北京在房价起飞前，都曾经允许使用零首付，买房送户口。当时一些砖家就拿来当成是房价泡沫的铁证，说得头头是道，结果是害人无数。 -songlin(松林); 2017-2-25 (#10630570@0) +2

当年浦东2000，还送蓝印户口。现在6万，md，还限购，更别提户口了。所以我说视野决定命运啊。gta的房价不是太贵的问题，是太便宜。 -yingli(ying); 2017-2-25 (#10630580@0) +2

2002年浦东6000一平的时候，本人在多伦多年收入十万加币。当年要是有眼光，去浦东扫货的话，100平米60万人民币的鸽子笼低首付高贷款一次拿下8套10套的，估计都没有问题。现在遥想当年故事，仍然觉得遗憾！ -songlin(松林); 2017-2-25 (#10630642@0)

亲身经历，验证了残酷事实：当规则允许你用高杠杆的时候，一定要用上，否则就辜负了政府的好意了！你不用，别人会用！到时候吃亏的是不用杠杆的。 -songlin(松林); 10:09 +1 reply -songlin(松林); 2017-2-25 (#10630646@0) +1

用同样的标准，扫视全球，哪里有这样情况的，全力扑入。也许你的结论就会改变。 -bricksonly(鑫); 2017-2-26 (#10632909@0)

这篇的观点是啥？ -wsmjwps(烟花易冷); 2017-2-25 (#10630575@0)

说的是cmhc面对gta高房价，想改革，但是没有好的办法，而且这里是民主政府，所以改革步伐会很慢。 -yingli(ying); 2017-2-25 (#10630585@0) +1

对房价是利多还是利空？ -wsmjwps(烟花易冷); 2017-2-25 (#10630593@0) +1

利多。房价上涨有惯性。而且周期比股票长的多。就拿美国股票来说吧， -yingli(ying); 2017-2-25 {202} (#10630603@0) +1
fed要加息已经是3年前的事了，当时第一时间short的，现在输的裤子都没有了。简单来说，要房价下调一定是需要快速而强力的加息。从现在世界经济来看，这种可能几乎是零。所以gta房价在犹豫中盘旋上升，应该是可预期的。

你说的有道理，但是跟贷款保险公司有什么关系？ -wsmjwps(烟花易冷); 2017-2-25 (#10630616@0) +1

当然有关系， -yingli(ying); 2017-2-25 {308} (#10630630@0) +1
cmhc就是加拿大的两房啊，一举一动都关系房市啊。政府调控手段要通过他们来实现的。他们感觉到高房价的风险，想改革，但是改革是很缓慢的，需要一步一步来，不希望对市场造成太大的动荡。但是这种缓慢其实就是助涨的。我前面已经说过，只要大幅快速加息，房市必跌。但是政府根本没有能力做这事。因为房市跌之前，很多实体会先废了。

这样啊？谢谢：） -wsmjwps(烟花易冷); 2017-2-25 {58} (#10630636@0)
他们想怎么改革？取消5%的保险？让不够20%downpay的不能买房？

现在cmhc做的第一步改革就是让银行承担部分保险费用，当然银行已经转嫁给消费者了。这就是12月银行开始加息的道理。以后咋走，who knows，一切看市场反应吧。 -yingli(ying); 2017-2-25 (#10631672@0) +1

这个论点有什么论据吗？“就是说进来加拿大的钱，还远远没到饱和的状态” -wsmjwps(烟花易冷); 2017-2-25 (#10630582@0)

因为全世界还在印钱，只不过速度没以前快。中国前几年是20%m2，现在是11%左右。欧洲qe在缩小，但没有停止。老美停了，但加息步伐及其缓慢。 -yingli(ying); 2017-2-25 (#10630590@0) +1

从你给的这几个数据看，趋势是收紧而不是放开？ -wsmjwps(烟花易冷); 2017-2-25 (#10630597@0)

yes，但收紧有个过程。所以房市在开跌之前，还有及其迅猛的上涨。你自己看美国股票这3年的走势吧。fed收紧是3年前的事情了。 -yingli(ying); 2017-2-25 (#10630610@0)

美股2014横盘，2015，2016大跌，2017才开始上新高 -wsmjwps(烟花易冷); 2017-2-25 (#10630619@0) +1

自己去看spy2014年头是啥价位吧，有没有跌破过。 -yingli(ying); 2017-2-25 (#10630633@0)

2014开始spx1850，2016跌到1810 -wsmjwps(烟花易冷); 2017-2-25 (#10630645@0)

我同意yingli的观点。。。现在美国和加拿大的核心通胀率都过了2.0到2.4这样。。。无论加不加息。。。实际的资金都会收紧。。。但加拿大的情况有些特别。。因为美国的问题。大量移民会过来多伦多。。。所以 -corespeed(corespeed); 2017-2-25 (#10630657@0)

加拿大央行是无力加息的。种种迹象表明石油会长时间徘徊于50-55这区间， -yingli(ying); 2017-2-25 {190} (#10631680@0)
根本无法重返高位。最近好多junior oil stock 即使石油上涨，但是股价还是下跌明显，市场先知先觉的资金早已撤退。这些公司今后还会有default 风险。calgary 大量此类公司。假如加息，那calgary会死的很惨

部分同意你的看法，大量公司会死掉。。。不只是加拿大。。美国也一样。。油会涨。。我的观点。。大量油公司default的时候就是油价上涨之日 -corespeed(corespeed); 2017-2-26 (#10633491@0)

看看安省CPI的指数去掉能源(3%涨到10.8%) 交通(2.8%涨到6.6%).加拿大很难加息 -xxyy71(xxyy71); 2017-2-26 (#10632320@0) +3
我头脑简单的理解是：加拿大国家太小，任何大国大个喷嚏，我们都要抖三抖。房地产尤其虚弱，唯有两个城市大家喜欢。不幸的是，邻居是世界第一大国，而老二因为老大的关系对咱们也很亲睐。 -3662930(aveeno); 2017-2-26 (#10632360@0)

中美如果争霸的话，中国对加拿大的重视程度远大于澳洲，大家想想看吧，当初为啥美国佬对小日本那么亲睐，还不是因为战略地理位置上靠近中苏？现在小日本不咋蹦跶了吧，美国开始战略转移了啊。 -3662930(aveeno); 2017-2-26 (#10632362@0)

接着来...更新ing..新移民非居民贷款及房市 -fiction2005(生意兴趣); 2017-2-25 {5853} (#10630819@0) +6
本文发表在 rolia.net 枫下论坛好，接着扯来聊聊新移民非居民的话题

本宝就是当年新移民非居民类别的，所以指望我说这类人的坏话，良心上着实过不去，不过既然扯到了，咱绝不护短，不要误会，不护短，是因为我觉得他们是加拿大经济不可或缺的重要一环。

各大坛子里有不少，只要涉及土豪及留学生，就照死了骂，我当真是无语...谁都有机会发财，谁还没个年轻荒唐的时候？那有钱了花钱也特么不是错啊，咋不见谁谁谁揪着加拿大土豪不放过，加拿大大学，高中，有的是抽大麻吸白粉的，他们不比留学生颓？

扯回来，新移民是加拿大的国策，留学经济是加拿大一个重要的钱袋子，各位就算是骂，呵呵，也别指望加国政府会有啥政策的封杀。这一点上，加拿大各级政府远比普通吃瓜群众要清醒的多。所以加国政府很早就有着各类扶持移民的国策，包括各个银行的新移民房贷。

最近看一些主流媒体开始捅马蜂窝，说新移民非居民只要交35%首付，都不用查他们的收入，就能获得贷款，大喊这不公平。先说说这条政策，拜托，这条不知道猴年马月之前就有了，说明加拿大政府及银行很早之前就下定决心来挖宝了。这政策有错吗?没错啊，无论是贷款风险，逻辑理论，政治意义，评估方式，都没错啊。35%首付，贷款风险比5%的首付要低的多了吧，哪个新移民非居民一过来就可以有稳定的加拿大工作啊，帮助新人过来买房安居，没比这更积极的政治社会意义了吧...

有人就说了，那没说土豪们可以炒房。是喽，没错，就准你有钱了买买买，别人就是炒？哪国规定海外资金不得买房？加拿大平等自由和谐，就只可以应用在低收入身上？话说回来，其实每家贷款银行或公司，针对非居民和新移民的贷款，都是建立在一套自住或是最多2套给家人居住这么个原则基础上的，那么为啥有人可以贷款买那么多套？这就是贷款经纪的包装功夫了。
同时这也涉及到加拿大两大信用报告公司的问题，不好深究，深究砸人饭碗，呵呵

话又说回来，如果很多人觉得这条政策不公平，那本地人愿意和新移民非居民一样，给35%首付来买房吗？愿意？好，钱呢？
为啥老盯着35%首付？好，那各位看官觉得，对于贷款银行，是35%首付风险小呢，还是5%的风险小?你能5%首付贷款买房，你的收入肯定可以支持你的房贷，你有稳定的工作，那么经济不好了，你还能稳定吗？那是本地人的高收入低首付风险小，还是新移民非居民的高首付，低收入风险小？不错，如果低于20%，是要通过CMHC贷款保险的，但仅从风险角度出发，如果房市崩塌，CMHC有这个能力撑过去吗？

现在知道为啥银行和房贷公司为啥那么青睐新移民非居民贷款了吧，一旦房市崩塌，而房主交不出贷款超过2-3个月，银行是会收房的，然后有权拍卖，35%就是银行贷款的保底资金，钱在手，比什么特么稳定工作都靠谱，再说了，这个世界现在还有稳定工作吗？高薪还稳定，猴子的逗比？呵呵

还是钱的问题。政府为啥看着新移民非居民那么亲切，银行和贷款公司为啥看着他们那么没皮没脸的，钱大爷呀。我不信那些叫骂的，等你们有天发了财，你们也一样。

好笑的是各大主流及网络媒体一个劲的说，那帮土豪过来就买房，买完也不在加拿大缴税，然后对加拿大没一点贡献...
真是好笑，不交税房子能过户？跟这吃住那样不交税？唯一没交的是收入税，是，人家壕，收入不在这没挣加拿大的钱交狗屁税？人国外挣钱然后汇过来在这花钱，纯交消费税，对国家损失哪了?如果是豪宅，一年的地税就抵过低收入的的政府补贴，怎么个没做贡献法？有人还不常住，垃圾都没普通住户扔的勤，水电废的比普通住户少，这特么地税是纯赚啊...

所以政府发声吗？温哥华房价高的离谱不是1,2年的事，好几年前就腾飞了，为啥那个时候市长不关注，现在特别关注？他关注，可以把温哥华房价关注回多年之前？最好笑的是他之前不知道这里面热钱的事？现在突然幡然悔悟？原因不说了，不少媒体都有分析，连当地老百姓都不信房价可以回归他们的负担水平。但这种把海外买家当夜壶的手法，实在是比较Low...

其实，各大银行和贷款公司，在处理贷款时，是会区别对待的，也有不少本地人就很有钱，但收入够不着，他们的生意不做了?
当然不可能。跟新移民非居民贷款异曲同工的是叫equity loan,原理一样，35%或以上，RBC 和 SCOTIA就有，这里的35%当然不是仅仅指首付，是通常除了35%首付以外，还要有的investment。几大银行其实都有类似的政策，不过这些不对外公开大做广告，属于私人银行服务范畴。就像HSBC的私人银行服务。

那么有人要问了，为啥我找贷款经纪没几个跟我说的呢，哈哈，这要涉及到职业分工的问题了。简单来讲，贷款经纪，特别是我们天朝来的贷款经纪，基本上做的是普通客户的贷款，应用的是普通法则，而土豪客户，自然有私人银行的关照，应该说生意到不了普通贷款经纪的手里，但由于土豪很多不说英语，而之前加拿大几大私人银行的服务代表在服务中国壕客时，雇佣的都是香港台湾代表，服务模式还停留在港台模式，对着中国壕客居高临下闹出不少笑话。就是说，壕跟私人银行之间的沟通出现了问题，其实还是私人银行不够重视中国壕的结果，当然现在，慢慢的改进很多了。所以各位壕们，如果你们现在的经纪不给力，应该考虑转去私人银行的服务，可能比较方便一点。不想深入，引出这么一段，主要为了说其实还是有钱没钱的问题。

讲这么多，为了说明一个问题，新移民非居民的买房政策不可能取消，看看现在移民政策是日趋宽松。新移民非居民贷款的确开始收紧，但是不要误会，收紧，不代表不贷。很多人网上乱发帖唯恐天下不乱，说这家不贷了，那家不贷了。我倒是觉得有不少无良经纪开始做搅屎棍搅浑水。新移民非居民贷款趋紧的方向就是更多的首付，至于所谓要查收入，查资产之类的，咱天朝人最擅长的，不就是包装嘛，说一句诛心之语，海外收入和资产，包装完了你怎么查？中国政府都查不清的帐，加拿大的银行贷款公司能查个底朝天？呵呵

所以，还是钱的问题。上面有小伙伴说过，加拿大人平均负债率太高，加拿大人平均资产太低，才1000块，呵呵，哪个媒体曝的？现在的媒体，一惊一乍的本事大，摆事实讲道理的基本没有。今天这么讲，引出讨论之后明天倒过来说，这样，阅读量就高了，还是利益问题。平均资产，呵呵，人账户里是没多少钱，因为都买投资啦，如果是本地中产，谁在cheque或saving account里常年放十几万？很多银行的账户是负的，平时消费靠信用卡，但投资户头里是银山钱海。统计是一门很高的艺术，学过统计的就知道，哪些是可以计入统计的，哪些不用计入统计，不都是人说了算的吗。有钱人和没钱人一平均，平均数当然就低了，但没钱的人有房吗？平均完后再去用这个数参照房市，能准吗？

所以，如何从媒体的莫名其妙的报道中找出真迹，也是需要方法分析的，不然就被媒体绕了进去。

列位，新移民非居民并非我大天朝独有，土豪也非我大天朝特产，但是网上一片咒骂天朝新移民非居民搅乱房市，很多还都是在咱自己人的圈子里，这个理儿，很难理解。是土豪新移民就必定贪官？是小留学生就必定官富二代？他们在加拿大是强买还是强卖了？加拿大人如果有钱就不高买高卖了？如果高买高卖就是罪，那咱应该去WALL STREET，那边是大本营，你看人家有事吗？

天朝经济腾飞，产出了一大片的土豪，富豪，他们如果不买，别国的土豪，富豪就也不买了？钱是不分人的，只找能再生钱的方向。更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net

关于visitor 是不是应该交income tax以及交多少, 咱不是expert, 但是看看income tax 的用处，比如国防之类的开销是从income tax来的，8 cents of each tax dollar。。。看链接 -walkthrough(老花镜); 2017-2-27 {547} (#10634782@0)
Where your tax dollar goes: Summary
That’s our brief summary of federal spending for 2013–14.

Canada Health Transfer (11 cents)
Canada Revenue Agency (3 cents)
Canada Social Transfer (5 cents)
Children’s benefits (5 cents)
Crown corporations (3 cents)
National Defence (8 cents)
Employment Insurance benefits (6 cents)
Other major transfers to other levels of government (6 cents)
Other operations (12 cents)
Other transfer payments (13 cents)
Public debt charges (10 cents)
Public Safety (3 cents)
Support to elderly (15 cents)
https://www.fin.gc.ca/tax-impot/2014/html-eng.asp

无可奈何花落去，似曾相识故人来，闲聊疯市对比，多伦多vs北上广 -fiction2005(生意兴趣); 2017-2-25 {2789} (#10631668@0) +5
本文发表在 rolia.net 枫下论坛疯狂一旦开始，力不尽而不止。问题是何时力尽？没人可以给答案。论坛里不少空军，也有大把做多的，我发觉那个空军总司令挺神奇的，对房市那是真爱真恨，每日N贴战意昂然，反多不懈怠，有时候看看真挺好玩的

发前贴时，很多时候拿多伦多和温哥华跟北上广做对比，不少仁兄反对如此作比较，认为没有可比性。我还真比较轴，北上广对比多温有很多相似处，亦有相异处，如此比较，实在是找不出其他华人熟悉的城市可以有镜面的作用。

历史上的昨天，就是今天的镜面反映。看看现如今多伦多的局面，有没有似曾相识？十几年前一部蜗居，如果当年还没出国的，又成人了的朋友们，如果你们当年在北上广，想想当时家里茶余饭后的谈资是不是房市？

一定程度上，北上广和多温，都是移民城市，北上广有多少是本地人？房市今天的高价有没有移民的贡献？每年有多少的移民蜂拥涌入而不管不顾生存成本的提升？我说的是生存成本，而不是生活成本。北上广的收入相对比其他一线城市，北上广的经济地位地理位置...
抛开政治偏见和意识形态，再想想多温，有没有相似？

也有不同之处，时机上多伦多<温哥华<北上广，加拿大是真慢呐，不过再怎么慢，也到了这个timing了。今天各种的抢offer,之前在北上广房市火热的时候，没有上演过吗？今天各种对于高房贷的质疑，在之前的北上广没有体现过？蜗居里面每晚吃面条，虾按只供应有夸大吗？多温现在房贷高到了威胁生存成本的地步？只看到各大论坛上来抱怨为啥房贷不批，还真没见过批了房贷上来抱怨后悔贷太多的。

当年北上广买房主要群体，年龄跨越30-60，甚至三代同买，不过，值得注意的是，现在多温买房的主体，也是年龄在25-55的主体，同龄而不同代啊，连PS游戏研发还讲究个不同时期，不同年龄。消费习惯，经济能力，价值眼光会有很大不同，不过看现在房市的火爆，最起码这两个群体在买房上的欲望，没有太大的克制变化。我不同意很多人讲大量移民涌入，就是房市的刚需主力，在我看来，买不起的人，可以租，但是如果大量人都有最大欲望买房，那就是刚需了。

做个试验，要问问能力有限的人，如果给他们足够的能力，他们会不会买，还考不考虑现在的价高？为什么？
投资的角度，目前的疯市，看不到其他的项目回报高于房市，风险低于房市，有如此的项目，轮不着普罗大众来参与，加拿大中国全世界同理。

那么问题来了，北上广疯了那么多年了，多温还能疯多久？各人心中自有丘壑，咱不做判定，关键不在还有多长时间，在于那么多年了...

还有人说了，加拿大地广人稀，不可能支撑高房价，随便盖就是了。非常好的一个point,但是supply方面，不仅仅是地，还有盖房子的人呢？地广是被突出了，人稀呢？人稀不只针对需求方面，还有建设方面啊，就算行政审批政府方面绿灯全开，你觉得以加拿大速度，多长时间可以盖好？而这段时间又有多少人可以减少买房热情？

房价的高涨，拉开距离，已经是必然结果，你认或不认同，它都在那里，媒体再多的列举数据，迎合眼球的报道，也阻止不了，因为这是买卖关系，不到那个价买不到，没到这个价卖家不干啊。就像北上广一样，房市现在是麻木，何为麻木？就是习惯了，买得起的，不二话，津津乐道，考虑性价比，投资收益比。买不起的，爱咋咋的，反正也没希望将来买得起。

那么多温的房市，到麻木的阶段，还有多久呢？

其实很多盼跌的人，蛮可怜的，他们之中很多人其实只是想要一个自己可以买的起房子，只不过市场不同情他们而已。更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net

顶 -locker(locker); 2017-2-25 (#10631902@0) +1

更新...北上广的昨天vs多伦多的明天，高房价的确会引起多伦多阶层的角色互换 -fiction2005(生意兴趣); 2017-2-26 {3220} (#10632353@0) +11
本文发表在 rolia.net 枫下论坛这两天疯传，中国45万亿ready了，看者无意，闻者惊心。

偶不信教，但之前听一个传教士讲过挺逗的，上帝就在那里，你认与不认，没有意义，他就在那里。咱憋了半天还是忍不住问老爷子，上帝到底在哪啊？多空暗盒阴阳，此消彼长是天理，咱都在五行之中，谁也不是孙猴子，跳不出三界，既然大家都在俗世间，或多或空，自己当判官吧。

加拿大传媒关于房市的作用，混乱至极，正面反面侧面都算不上。如果以吸引眼球为目的，那他们是成功的，最起码鼓动的普劳大众之前没着急的开始着急了。

他们发的文章，数据，分析，包括一些大银行的数据，分析，信用机构的数据分析，都相对偏之片面，也不能全怪他们，全球一体化的分析，不是加拿大可以分析出来的。所以今天崩溃了，明天又暴涨了，但好玩的是媒体引用的，都是片面的数据观点，有很多人没这么说，但媒体就引用其中一段，引人入胜之至。

空军有不少愿望非常美好，但我不能认同的是现实的苍凉，是无法用美好来温暖化解的。我从来不信普世价值，这跟灌输我共产主义没啥区别。普世价值当真存在加拿大，就不会有多伦多这么个大城市，城市就是竞争出现的产物。加拿大若实现普世价值会有现在的高房价吗？弱肉强食也不需要去华尔街，加拿大其实随处可见，房价上涨之前就有各种隐性歧视，房价的疯涨，事实上还带动了一些阶层的翻越跳动，从这一点说，高房价有它存在的空间。普世价值可以用来教孩子有善良的品格，用来攻击其他不同价值观，硬要加在高房价上，有些牵强。

加拿大对于房市的分析，主要都基于收入负债的传统方法。大家应该都有印象，莫名其妙隔壁老王家没什么报税收入，却贷了巨款买了豪宅，银行，CMHC，以及各种分析机构对这种列子视而不见，鸵鸟心里。为什么，因为人家不报税，不在统计范围之内啊。所以成就一个伟大的怪圈，报税的高收入无法负担，但老王悄悄的，枪都没亮出来，却鸠占鹊巢，然后坐等明年升值换更大房。而苦逼的高报税收入者，被银行告知不可负担，只能买可负担的小房...你看，老王搬次家，成功完成了阶层的翻越，收入再高，有用吗？所以高房价联合贷款银行首先伤害的，就是首次买房的高收入者。就像我前贴所说的，CMHC的压力测试，传媒解读为政策打压，其实人家就是字面意思，测试银行风险抗压能力，人家没考虑你买不买的起房，不过是side effect打压了首次买房苦逼们而已。
那么老王怎么就贷到款了呢？其实加拿大中国一样，有影子银行。加拿大的私人贷款机构是不受政府监管的，所以利率高，评估体系也简单，因此风险也高，利率也高。但如今，无所谓了，房价上涨的速度大大高于风险崩盘的百分比，好像东方不败，他武功大把弱点，唯一的优势就是快。

但是高房价的确会引起多伦多阶层的角色互换。
很多在大公司里上班族即将发现，他们的经理，拿着高薪，坐着高位，却负担不了一套freehold的townhome,只可以condo apartment中努力还贷，甚至为了圆独立屋的梦，越搬越远，开车45分钟甚至1小时来上班...而他们的年轻手下，不少都住附近，还要讲究超市，学校，和朋友圈，也算是另类的阶层转换吧。

独立屋的高价也不完全是国人材料造假的结果，瓜熟蒂落而已，硬要往某个群体上安罪过，大家都是华人，我还是比较倾向安在本地人不思进取，居危思安的特质。温哥华的房价早过多伦多很久破百了，多伦多有过警钟长鸣吗？多伦多人该怎么enjoy还是怎么enjoy。咱们华人有不少社会属性的缺失，但如果我们自认不思进取，那没其他族裔敢自认奋发向上。

如果从贷款的角度，加拿大的五大行是相当稳健的，很多人应该知道，之前的贷款，可是有更长的还款期的，现在，最多30年，如果年限放到40年或50年，那才是独立屋价飞升之时。大家有闲工夫，可以参考参考一些欧洲经济强国的贷款政策，嘴会变O形的

中国的昨天，其实可以看到多伦多的明天，想想当年国内的苦逼们如何靠房子华丽丽的转身土豪，明天的多伦多会有更多的让人惊诧，但我希望我们华人不是惊诧的一方，而是惊喜的一方，你不同意吗？更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net

好视野，赞一把。 -3662930(aveeno); 2017-2-26 (#10632386@0) +7
好文! -coolbear(coolbear); 2017-2-26 (#10632555@0)
精华之作 -shuibo08(shui); 2017-2-26 (#10632917@0)
实在看不去这个经纪的嘴脸，开始拿北上广来忽悠了 -foreverwin(DR); 2017-2-26 {473} (#10633364@0) +5
现在知道来洋洋洒洒写文章忽悠人了，以前为何没有抛出来先知先觉呢 ? 北上广同这里完全两回事，加拿大是发达成熟的国家，移民政策也有很久了，低利率快十年了吧，最近猛涨一定是外来热钱推动的，投机成分很多。
加国城市化率和国内比如何？
加国经济每年7% 增长？
加国工资每年20%加？
加国有过6万亿？
加国有过5%的贷款利息？
中国有过1% 地税？
北上广不许外国人买房，加国可以么？
北上广不许外地人买房，除非缴税五年后，加国可以吗？
北飘集三代人买房加国有么？
国内独子政策，这里有么？

至少有一条不准确：外国人可以在北上广买房 -alanhe(alanhe); 2017-3-1 (#10639238@0)

有料，好文！不过房价在某个时期是涨是跌，就和股市周期一样，定期挤挤泡沫也是常态。 -hiker2(过客); 2017-2-26 (#10632585@0)
为何不加精?精品文章。 -jpmgs(高盛大摩); 2017-2-26 (#10632619@0) +5
赞 -hotpotmajia(hotpot); 2017-2-26 (#10632842@0) +3
前几篇都是年前写的，后几篇最近刚加上，我不是贷款或房产JJ，所发这些东西只是一家之言 -fiction2005(生意兴趣); 2017-2-26 {805} (#10633357@0) +3
在几个出名的华人网站上都有发，好笑的是，几乎所有网站都有空军认为我是JJ，问我多少套房，哈哈。真正好的JJ是不会再现在这种市场情况下会有空上来跟人打嘴炮的。而且，JJ也写不出这些文字来~。所以有人让我干脆贴自己的联系方式，广告，呵呵，我是真没有。我也从来不推荐或贬低任何社区。
肉联发的比较晚了，我主要想发上来让大家看看，因为很多时候觉得咱华人在有些方面知道的当真是少之又少，我写的感觉不一定都正确，但我所介绍的CMHC, 房贷理论，计算方法，倒不是乱写，大家有空看看CMHC官网就知道。
好玩的是，多空都有人骂我，估计有影响到某些人的财路，之所以我不回应，是因为有人骂，帖子会被re-freash,会被更多人看到，不需要同意我的想法，但可以去网上查查我提到的几个机构，对于很多买家，是第一次知道这些，希望在现在的市场，对很多华人买家有一些起码的基本面的了解，而不是盲听JJ或网上的多空交战。
希望大家可以多顶顶，我有空可以多写写 :)

如果有这样的经纪，相信应该也是最好的经纪。但如果是经纪，可能我们就很难看到如此透彻，不带功利色彩的好文。这是在这个论坛所看到的真正有料的好文，少有的几篇 -supermaple(国叶); 2017-2-26 (#10633602@0) +2
写得不错！ -songlin(松林); 2017-2-26 (#10633690@0) +1

赞 -mkbey17(mkbey17); 2017-2-26 (#10633430@0) +1
赞 !!! -judyzhang(jz); 2017-2-27 (#10633804@0) +1
如此好文，呼唤版主加精！ -jmei74(RE Investor); 2017-2-27 (#10634535@0) +1
看完了，语言和内容有启发性，但是如某reply 指出，加拿大没有如中国那么那么快的经济增长和热钱，不会如中国一线城市那样疯狂。 -walkthrough(老花镜); 2017-2-27 (#10634814@0) +2

十几年前北京房价几千块一平，工资几千块一月；现在房价几万一平工资几万一月；房价和收入基本上同步地涨。可多伦多呢？ -zlygy1971(北方的河); 2017-2-28 (#10638818@0)

问题是，多伦多的房价收入比与北京等国内一线比较，本来就太低了。所以未来即便多伦多收入只是平稳增长，房价却可能仍然是暴涨的，直到房价收入比上升到与国际大都市匹配的程度。 -songlin(松林); 2017-2-28 (#10638983@0)

好文的确是informative好文.可这种拿经济实力就可以改变社会阶层的实在不敢苟同. -quicksliman(Hangup on hard fatty); 2017-2-27 {185} (#10634891@0)
热钱政府和银行都得宠着护着碰不得?凭那点地税和平时华人超市餐馆还有HR/CG等奢侈品贡献的“HST"就算是为加拿大的贡献? 媒体就是穷鬼们的发声筒？多伦多中产阶级就该被中国土豪们给让地,谁让你没钱？
不少人回帖，谢谢大家的关注。 -fiction2005(生意兴趣); 2017-2-27 {996} (#10636182@0) +3
其实有抛砖引玉的意思，贴了很多地方，不少人看空看多，交战不断，这逼当真撕的有趣。
我其实很想看一些有质量的空军贴，结果很失望，很多空军为了空而喊空，而很多人也为了多而喊多。
JJ有句著名的广告词：今天的1.5M,2M在明年看来都是浮云...细思极恐。
房市如此之高，却貌似不缺子弹，出一个高价，close一个，纪录不断被打破，那么子弹哪里来的？很多人开始咒骂贪官，土豪，炒家...
老移民大哥大姐们可以想想，当年ROGERS CENTER还叫SKYDOME的时候，DT多少高楼？现在多少？90年代初多伦多人口250万左右，现在590万。再说一个事例，美国2008-09金融危机，放了多少轮的QE？中国官面上是4万亿，实际上呢？钱都去了哪了?都被土豪，贪官，炒房族们搞走了？

安慰大家一下，做个不太合适的对比，当影视明星一边耍大牌，嘴里喊着1234567的台词的时候，一边几亿几千万的收片酬收到手抽筋，听着是不是挺合理的？钱还是太多，所以追究谁傻缺花高价买了房没有意义，只要钱在那，张三李四王二麻子都可以被躺枪。

感谢很多人给我发私信，我当真不是JJ，就不一一回信了，有什么问题，就回复本帖，我若是知道的，就会回答，不过，水平有限，不能尽如人意，还请谅解。拜谢拜谢
好文要顶 -allan2009(allan2009); 2017-2-28 (#10638745@0)
好文要顶! -babyface(★☆给点儿阳光就灿烂); 2017-2-28 (#10638875@0)
这么好的文章怎么没加精？ -callsunday(常与同好辨是非); 2017-2-28 (#10638963@0) +1
更新...城市越大，竞争越强，能者据之，不要怪罪厌恶甚至仇恨买得起房的人 -fiction2005(生意兴趣); 2017-2-28 {4411} (#10639205@0) +5
本文发表在 rolia.net 枫下论坛空军其实是相当让我佩服的，在当下市场仍然秉承星星之火可以燎原的思想，所用堪比吉坷德先生的长枪回帖，去挑战一个个的风车巨怪，那是一种怎样的信仰。不才微末之胆，根本不是一个档次的。莫说我不站边，站边也绝对不立危墙之下，空总曲高和寡，咱的境界比较俗，相去老远了哈

其实我和空总在房价高低上，没有差别想法，那就是相对于本地土生土长的加拿大人来说，的确够高，高的离谱。但以此就作为跌动力，牵强了些。广东人讲究步步高，职场企业股市国家，从人欲到人生，普罗大众哪个不以高升自傲？鬼佬还知道greed is good,何况我华人数千年璀璨，易经开篇，天行健，君子当自强不息，房市亦是人事，无出其右。

我所不同的是，我不怪罪厌恶买的起房的人，买的起的，就包括自住的，投资的，炒房的，怪他们会是很无力的表现，也没有任何意义。大家成年人，买的起，就说明承受得起风险，包括将来跌的风险，付不出房贷的风险，多少人当初依然决然的咬紧牙关哆嗦两腿买票，那现在票价涨了，岸边的就咒船上的，舱位低的就归罪舱位高的，难不成咒咒就让人退票了？鼓足中气一声吼能让人自降舱位？

船上的乘客，会用怜悯的眼光看岸边的，岸边提着行李的，五味杂陈，不排除会有骂街诅咒恨不得船遇上大风大浪的阴微心思。但能阻止船上乘客主动跳船再游回去？

房市疯涨，有炒房的作用，我却不能同意归罪炒房。柴静有个视频是采访中科院士的，网上很出名，就排放问题，那个院士说，什么是主流？科学家有主流之分吗？什么叫人类拯救地球，地球需要人类拯救吗？人类拯救自己罢了。观点很耐看

房市的高涨，根本动力在于有钱和普罗大众的激情。想想现在的30岁的阶层，都是1987年代的，如果他们延续父辈的生活方式，他们将向condo说再见，不是危言耸听。想想现在的20岁阶层，都是1997年代的，他们的父辈，大都是1970年代的，45岁左右也是现在房市中detach的主力，他们正在见证房市的疯涨期，想想他们现在经历的一切在不远的将来会对他们即将初入房市的儿女们有什么样的影响？大城市的发展前行是需要不同地域移民的融合的，大都市对于有钱人从来宽容，哭穷从来得不到房市上政策的倾斜，抱怨只会给政府更多收钱的理由。想想曾经的北上广，没有扩张之前的样子，问问现在北上广里不停抱怨的岸边群众，就算可以，他们愿意回到从前吗？

今天朋友朋友圈里贴了个照片，办公室里左边老白，右边华人，相同年龄，左边在看乔丹最新款，右边在看新房...

很多朋友回帖中说过，多温无法和北上广相比，人口，经济，购买力，财力...我只同意一半，我觉得，温哥华无法相比，多伦多完全可以匹配一线城市。熟悉北美的知道，多伦多是北美第四，NYC, L.A., 芝加哥，然后就是多伦多。很多人感觉不出来并不是因为多伦多不强，而是很多人的圈子就那么大，跳出内圈才能明白外圈的广袤，很多人一直上下班两点一线，回家小米电视，周末买菜平时带娃，突然年底参加一个公司的年会，会晕的四方不认...接触面有时候非常影响人的思想面。

不好意思，我还真没想比较二线城市，多伦多的房市，没想过和edmonton,calgary来比较，连montreal都差点意思。
多伦多我只能拿一线城市来比较。二线城市差点意思...城市就是竞争力的集中体现，城市中有很多庞大的资源，是为竞争者准备的，这是城市发展物竞天择的结果，最好的资源，永远为最有竞争力的人准备着，当他竞争力下降，资源会毫不犹豫的向另一个更有力的接班人倾斜，不然何来买卖，何来利益交换？城市越大，这方面越能体现，所以为何核心热点地区为什么房市总是出乎普通人的意料之外？因为那不是为平民准备的。君不见哪个买得起豪宅的壕抱怨过房子贵？城市越大，竞争越凶狠，越让普通百姓心惊胆战。这一幕幕，在北上广已经上演的麻木了，但对于多伦多人来说，这两年开始慢慢体现出感觉了。婴儿潮时期出身的那一代人所标志性的北美梦想越来越遇到挑战，老公挣钱，老婆带2个孩子，一个房子，一条狗，两台车，每年出去度假几次...这种方式已经很难在现在的新的社会体系中传给他们的下一代。所以每次听老外说他们担忧他们的孩子长大后如何可以负担房屋..，我很无语，但并不同情，凭什么呀？大家都在全球化的体系中，凭啥光咱国人要surfer这些痛苦,而老外就因为加籍护照，因而免疫？

很多人言之必称高房价牺牲了中产的利益，那么问题来了，中产是如何定义的？这个中产，在多伦多，温哥华，EDMONTON,CALGARY,MONTREAL是有不同标准的。老实说，我还真没见多伦多有大批中产利益被牺牲掉...其实中产阶层，并不是笨的一族，真正的中产，都大部分能好准市场的脉搏，他们在多年前就入了房市，现在不过是交换升级罢了，房市再怎么上下jumping,他们的利益会被牺牲吗？房市疯涨，牺牲掉的，是穷人的利益。那么诸君再看，除了发生革命外，古今中外，有什么地方在稳定的社会中，曾经为了穷人的利益牺牲富人群体的利益？

起涨->疯涨->高位有个过程，就算到了高位，情况未必套牢，社区结构重新平衡之后，市场买卖更趋向与交换，而非占领。钱往高处走，除非有更高的回报，不然钱凭什么去其它地方？有人向往田园生活，也有人迷恋大城市的喧哗呀，向往田园的可以去田园，但没必要一定要到大城市的房市热点找便宜的田园啊。大城市之所以吸引人，根本在于其特别的竞争力，钱多钱少之外，竞争当然趋于高价。国内调控几十次了，市场从来不缺观望，当然也不缺买卖，现在国内市场价格大家觉得便宜吗？如果觉得还是贵，那会阻止买的起的人不买吗？更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net

顶一下！ -alanhe(alanhe); 2017-2-28 (#10639224@0)
现在多市处于哪个阶段？起涨，暴涨，高位？ -thehomedepot(地主之谊); 2017-3-1 (#10639243@0)
令人耳目一新的好文。 -11118(无心快语); 2017-3-1 (#10639320@0) +1
谢楼主， -callsunday(常与同好辨是非); 2017-3-1 {294} (#10639420@0) +1
只有一个问题：北上广的高房价有大批流动人口支撑着。中国是历史上的农业大国，大量的人口在农村，由于工业/商业的迅猛发展，城市需要大量的人力；多伦多一没有那么多的工作机会，二没有那么多的人口从乡下进城，有的只是本地的人口增长和部分的移民/难民。从这个角度出发，拿多伦多和北上广比还真有点牵强，是不是？

北京的房子是天朝富人的投资工具，和北漂没关系。加国的房子现在也成了天朝和中东富人的投资工具了吗？如果这样，还能涨不少的。 -n31567(NE); 2017-3-1 (#10639443@0)

说房价和北漂没关系有点太孤立看问题了，虽然大多数买不起房子，但要租房；天朝富人来投资的肯定有，投资人也要顺势而为，只能推波助澜，不能主导方向 -callsunday(常与同好辨是非); 2017-3-1 (#10639501@0)

多伦多没有工作的话，你是怎么来到这里并且在这里拿着和本地人相差无几的收入的工作的？多伦多被大大低估了！ -songlin(松林); 2017-3-1 (#10640488@0)

想抬杠吗？好好看看，我有说多伦多没有工作吗？ -callsunday(常与同好辨是非); 2017-3-1 (#10640498@0)

设想一个印度年轻人，讲蹩脚的普通话，跑去北京，北京会立刻给他一个和北京本地出生的年轻人收入差不多的工作么？不要身在福中不知福了！ -songlin(松林); 2017-3-1 (#10640494@0)

不会 -callsunday(常与同好辨是非); 2017-3-1 {14} (#10640500@0)
很可能给更高的

先点赞.赞言论自由.论调是:有钱就是自豪,我拿钱侵略.别烦有钱人投资.没钱就滚.媒体说说能怎么着?多伦多人的居住权和lifestyle活该被剥夺。谁让你们努力建立起一个个适合居住的良好社区后像你们的父母辈不思进取,不懂占房投资,最后让我们看上了?令人担忧的侵略有理论. -quicksliman(Hangup on hard fatty); 2017-3-1 {1531} (#10640065@0) +5
本文发表在 rolia.net 枫下论坛我也是这些年房市的账面获利者之一，当然没卖没把钱入袋不完全算.看完你这几篇评论心里真的怕怕，怕的是我和很多这个城市辛勤工作的华人成为被憎恶甚至仇恨的对象. 相比美国，加拿大民风朴实，贫富差距不大，各族和平相处，也成为吸引我的父辈和广大移民来此定居的亮点.但热钱的资本入侵大城市会破坏这种社区和阶层的平衡.有经济实力没有政治实力往往成为被剪羊毛的那一族.虽然不至于沦为印尼，马来西亚，但stereotype形成后影响的是所有华社。温哥华成为中国的飞地已经不是这一两年的事了，最后搞出了个15%海外税...

如你所说，到自己的圈子外面看看，我工作每周都要和不重复的大小商家和进进出出的消费者打交道. 几乎所有人都在抱怨“foreigners”（大多当我面不好意思说中国人）让他们无法承担对更好的居住权追求。再看看小白领阶层，好几个在floor工作的积极勤奋6/7万年薪不贪玩享乐的年轻人连买condo都连续被不住那里的亚洲面孔的JJ投资者outbid；我前一阵周末去逛openhouse，一个印度JJ和我搭讪几句出去在门外对他客户说，我们走吧，bid 不过Chinese 的...

至于比较其它一线城市，芝加哥已经没落，多伦多价格已经远超就不比了；VS. NY- 从外围Suburban towns 的比较，多伦多现在的价格在unconstant currency absolute price上也是完胜. ie.Vaughn $3m升级新房远小于也远不豪过长岛$3M。LA不熟不乱说。在细比下，两边和中国资金买家的比例和移民政策有很大关系. 说联邦或安省政府太宽容也好，太拜金也好，太无能也好。这都是会变的。就像Trump被骂的过街老鼠可还是有一大批不吭声的支持者，从把他扶上总统到现在四处出击. 等到类似的政权上台了，政冷经热的华社毫无疑问将成为被连累的牺牲品. 别忘了，GTA还不是温哥华那样华人比例那么高的地区，豪们可以全身而退，其它的我也不想说了，点到为止，讨论嘛。希望我是杞人忧天太悲观了。更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net

值得另起一个专题来讨论，比较理智的分析。比那些误空们强，不带羡慕嫉妒恨！ -supermaple(国叶); 2017-3-1 (#10640092@0) +2
炒房的看上去赚的数额巨大，去掉各项开支，政府再收走税，短期来看，利润所剩无几了。本地人的不思进取，安于现状，是加拿大的一个喑患 -royal(royal); 2017-3-1 (#10640166@0) +1
完全同意。 -zlygy1971(北方的河); 2017-3-1 {106} (#10640219@0) +1
“等到类似的政权上台了，政冷经热的华社毫无疑问将成为被连累的牺牲品”。
游戏规则是有谁来制订的，这是关键。
非常深刻地见解。但是对于我们来说，这就是我们所处的资本主义和全球化客观环境。从我们的层面，有什么我们能做的，做出改变和改善吗？ -songlin(松林); 2017-3-1 (#10640432@0)

这两个观点我都赞同，比较理性，也是在这个坛子里少见的理性之作 -supermaple(国叶); 2017-3-1 (#10640516@0)

我们身处在这个大环境，但是这个大环境却不是我们所营造的。 -songlin(松林); 2017-3-1 (#10640477@0) +1
精彩的回复，欢迎您和楼主这样有知识，有思想又有文采的大家都都发表文章，让更多的人收益 -callsunday(常与同好辨是非); 2017-3-1 (#10640530@0) +6
在这种大环境下,你是你,我是我， -quicksliman(Hangup on hard fatty); 2017-3-1 {239} (#10641035@0) +1
没有我们.你可能觉的这海外热钱是你的金主要尊重爱戴,谁和钱过不去呢.可是根在这里希望几代人能够安居业下去长远日子.我一点不仇视买的起房的人,可冲进的场子把二十年的growth在三年里榨干cash out,对当地解决民生就业基本无贡献后离场的海外热钱还是要堵的.

"多伦多是北美第四，NYC, L.A., 芝加哥，然后就是多伦多。" - 多伦多人口已经超越芝加哥！ -songlin(松林); 2017-3-1 (#10640540@0)

别忘了墨西哥城 :) -westisland(西岛); 2017-3-1 (#10641253@0)

赞，有思想有文采。 -locker(locker); 2017-3-1 (#10639348@0)
（1）CMHC 改革正在征求意见咨询阶段（银行现在在反对提出的改革，认为对他们不利，提出其它措施反制降低自己的风险，都对房市不利）。 -cw2000(了解一下房市); 2017-3-1 {493} (#10641504@0)
（2）安省统计外国人买房子的记录在背后一直在搞。大家不看新闻吗？（

（3）各国天天开印钞机的日子去年底大部分的国家基本就开始停了。如果看不到这个趋势，那就别谈了。

（4）美国利率今年真的涨2-3次，加拿大明年肯定要跟上一点。接下来几年保持这个速度加息，仅靠热钱维持房价继续上涨？不可能。

（5）股市进入飞涨阶段。当股市到顶出现崩溃危险的时候，房市贷款利率肯定已经足够高，接着股市崩溃加剧，太热！看90年底为鉴。现在投入股市比房市更赚，还有几年好日子，当利率够高时，从股市转场，有现金投入房市最好。
谢谢上面的言论自由回赞帖-但人生又岂能若只如初见 -fiction2005(生意兴趣); 2017-3-1 {2314} (#10641588@0) +1
本文发表在 rolia.net 枫下论坛通常我不愿和人嘴仗，但仁兄的回赞，倒是给出了新意，那简单几句，论事为主。

我不觉得房市高涨适合用经济侵略来追寻根由。如果有钱买房是经济侵略，那适合侵略两字的经济行为海了去了哈。
有钱就能在稳定的社会体系中购买资源，放之四海皆准，如果因为钱不够买不着就怪钱够的，扣上侵略二字，所能引起的，最终只能呵呵一笑而已。

与其说经济侵略论，不如是抱怨。正如所说，加拿大是个移民国家，但移民过来就是要战战兢兢，克己奉人，生怕一不小心被人怪罪foreigner？怎么定义移民呢？贫穷的难民是新移民，有钱的新移民就是另类？多伦多一直就是个foreigner杂居的地方，没有foreigner哪来的加拿大？为什么讲到foreigner就一定要往华人身上引？这中间没有媒体的误导？有热钱，就一定会入侵大城市的，前贴对于城市竞争的天性已经阐述，或快或慢而已，对于移民城市，多伦多已经发生的慢了。

自由散漫，提前消费的生活方式就一定是加拿大完美价值观？貌似站不住脚吧，加拿大民风朴实就一定不存在弱肉强食？之前华人动辄提主流社会，主流价值观，谁是主流，如何定义？queens park省议会里的代不代表主流？OTTAWA国会里的是不是更主流？

身边小白领年薪6，7万买不起condo就让人心疼了？问题在于，6，7万年薪存款上哪了？每年买RRSP还有不少额度可以退税呢，而存的RRSP用作首屋购买的首付，可以分15年还清，就算你每年借LOAN买RRSP，借来的钱，都可以拿出来做首付。很多华人可能不知道，今天可是RRSP最后一天，问问各大银行，有多少是贷款来买RRSP的？最低首付对于本地纳税居民在去年之前可是房价的5%，CMHC的贷款承保范围是100万加元以内，小白领在多伦多买不到CONDO？市中心的负担不了，地铁沿线的也负担不了？如此政策，政府对本地人没有倾斜吗？有钱人可以享受吗？

加拿大之前太安逸了，现在贫富在一点一点的拉大，在我看来只是回归正常的全球化竞争体系之中，等闲变却故人心，却道新人心易变。

若是怕华人成为憎恨的焦点，大可不必，我倒是劝大家宽心静气，人家穆斯林还提反仇恨议题呢，应该对加拿大社会有信心，社会的包容心，不仅仅应该只体现在遏制贫穷，还应该鼓励创富。

说了许多莫名其妙的，其实有钱的买家，不仅仅是新移民的海外资金，其实大家还是低估了本地殷实的中产阶层，只不过他们所在的区域，并不被新移民被关注罢了。奇特的是，他们几百万的买房，从来不需要担心自己是否钱太多，所以我觉得自黑的人们，比对一下穆斯林吧，看看他们是怎样在加拿大提交反仇恨议题的，他们怕显示自己穆斯林身份吗？

题外话，不知道坛子里有多少人记得当年2008年加拿大华人在OTTWA抗议针对哈柏政府的杯葛奥运的场景，国会前的广场，人黑压压的，3万多，从加拿大各地赶去。我们华人，不论你来自何方，背景如何，在今时今日，应该自信起来。

言语冒犯之处，还请见谅。更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net

@Las Vegas

接着来...更新ing..新移民非居民贷款及房市

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