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@Las Vegas

试试这个

jianghongca(慎独)
http://us.f1.yahoofs.com/users/10fae203/bc/share/BuyorRent.zip?bcvbjn.A7C008B_U
(#1144950@0)
Last Updated: 2003-4-17
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Replies, comments and Discussions:

  • 枫下家园 / 理财投资税务 / 买房和租房的单纯经济效益比较。仅供参考，不保证所有的计算过程完全准确。 -jianghongca(慎独); 2003-4-17 {1349} (#1144895@0)
    本文发表在 rolia.net 枫下论坛下面划线以上部分都是变量。

    我已经做成了PDF文件，
    也可以download原始的Excel表格，自己设定相应的变量。
    需要的请跟贴，或E-mail



    房价 200,000 房租 1,000
    贷款利率 5.00%
    卖房手续费 5.00%
    买卖其他费用 2.00%
    房价每年增长率 3.00% 房租每年上升率 3.00%
    地税/年(比例） 0.80%
    水电气/月 200
    维护及管理费/月 300
    贷款预期年限 25 比较采用的年数(X年） 5
    首付比例 25.00% 个人边际税率 33.00%
    平均投资回报率(税前) 4.00%
    -----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

    平均投资回报率(税后) 2.68%

    买房 租房
    X年后房价 $231,855
    买卖差价 $31,855
    全部买卖费用 $15,911
    买卖实际增殖 $15,944
    每月Mortgage Payment$873 平均每月房租(*) $1,080
    每月其他费用 $644 每月现金流(&) $438
    本金X年后剩余 $132,870 每月现金流产生的X年后的总额28,123
    X年中还掉的本金 $17,130 Downpay用于投资的收益$7,069
    买房总收益(#) $33,073 租房总收益(##) $35,192
    买房比租房多收入 -$2,119

    Notes:
    * 平均每月房租取X年的平均月租值
    # 买房总收益是买卖实际增殖和X年中还掉本金之和
    ## 租房总收益是每月现金流的投资及收益总额和Downpay用于投资的总收益之和
    & 每月现金流是每月payment + 每月其他费用 - 每月房租
    灰色部分的是变量，可以根据自己的情况填入不同的数字更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net
    • "房价每年增长率 3.00% 房租每年上升率 3.00% ", 谁敢这样说? 请再帮忙算一下如果房价每年跌3%,房租每年跌3%,结果如何?谢谢. -fanren123(hello); 2003-4-17 (#1144927@0)
      • 里面的数据大部分是变量，可以自己设定的。那位有空间给我upload我的Excel表就好了。 -jianghongca(慎独); 2003-4-17 (#1144936@0)
        • 你那个rogers空间不行吗？ -pingle(象苹果一样绿); 2003-4-17 (#1144944@0)
          • 可以是可以，但是那是我的个人主页，我忽然有点害羞。：） -jianghongca(慎独); 2003-4-17 (#1144945@0)
            • 一个 Rogers 账号可以申请多个 email，每个 email 都可以见一个主页吧？ -diao_david(萨哈夫的扇子); 2003-4-17 (#1144948@0)
            • 呵呵，晚了，我看到你了，还有一个漂亮的宝宝。:P -pingle(象苹果一样绿); 2003-4-17 (#1144953@0)
              • ？我还没有Baby呢。 -jianghongca(慎独); 2003-4-17 {7} (#1144957@0)
                要保密.
              • 你试试我的那个Yahoo的URL好不好用 -jianghongca(慎独); 2003-4-17 (#1144962@0)
      • 不要说每年跌，就是房价一直不涨，房租每年涨3%,也要18年才能持平。 -jianghongca(慎独); 2003-4-17 (#1144960@0)
        • 买房就是住得痛快，就像买新车开起来神气一样。 -gyb(gyb); 2003-4-17 (#1144971@0)
          • 有钱租房也挺痛快的，干啥都可以很神气么。:P -pingle(象苹果一样绿); 2003-4-17 (#1145330@0)
        • 买房得另一个问题是，如果工作单位变化上班可能变得很远，车就要多损耗。算过车的每公里成本没有？ -gyb(gyb); 2003-4-17 (#1144977@0)
          • 哈哈，如果在多伦多买了房，却得到一个offer在蒙特利尔，这下可糟糕了。 -flying_snow(飞雪浮冰); 2003-4-17 (#1145440@0)
        • 好象有bug.我把每年买房后的价值以及租房的升值从3%改到-1.0%,结果租房比买房省$57,333.当我又想把-1.0%换成-3.0%时,最后的结果是######. :P -fanren123(hello); 2003-4-17 (#1144986@0)
          • 那是表格的位数不够了，你拖拉一下。：） -jianghongca(慎独); 2003-4-17 (#1145091@0)
    • 做得好，给大家提供了一个自己评估的工具。关键是那些变量，譬如20万的公寓租金要900还是1300？各人有各人的判断。现在可以自己的判断得出结论了。 -wise(不通啊不通); 2003-4-17 (#1145212@0)
      • 1,300左右吧 -d2o(广阔天地：山无觅处); 2003-4-18 (#1147522@0)
    • Interesting. -resp4child(教育基金*言论自由); 2003-4-17 (#1145371@0)
    • 关于每年房价增长3%的说法,从数学和逻辑上来看简直就是扯蛋. -shanxiren(我老爸是山西人，我是); 2003-4-17 {235} (#1145538@0)
      现在你在yong | finch 买了一个300K的condo, 你今年25, 算50年后
      300000*(1.03) * 1.03 ...... = 1354626.
      如果你的condo寿命是100年,即100年后这1354626要贬为0,每年要扁10%,50年就差不多了.
      迷信房价格上涨每年*%的朋友一定要好好补习一下小学数学.
      • 五十年后，三十万可能也只能买辆相对好点的车。１３５万买个condo是有可能的。 -feihe(666); 2003-4-17 (#1145636@0)
      • 这个各自情况不同，反正是变量，自己判断呗。 -jianghongca(慎独); 2003-4-17 {19} (#1146639@0)
        BTW：我对房价看跌。
    • 我想要一份你的文件，请给我发到 -dropoutinmiami(饺子--爱上opera); 2003-4-17 {39} (#1145569@0)
      jiaozi168@hotmail.com可以吗？

      谢谢！
      • 打开#1144950 -pingle(象苹果一样绿); 2003-4-17 (#1145584@0)
        • 不成：（ -dropoutinmiami(饺子--爱上opera); 2003-4-17 (#1145600@0)
          • 已经发给你了。 -jianghongca(慎独); 2003-4-17 (#1146640@0)
            • thanks alot!! -dropoutinmiami(饺子--爱上opera); 2003-4-17 (#1146655@0)
    • 还有一点重要因素要考虑:你是住$1000租的房舒服,还是$20,000买的房舒服. -firsttry(firsttry); 2003-4-17 (#1145581@0)
      • 200K 的房可不是1000租金能下来的. 应该比较同一个房的租或买. -marg(阿土仔); 2003-4-17 (#1145616@0)
    • 我非常悲伤地发现你的部分工作已经有人做过了：）你们可以相互勉励、共同前进 -d2o(广阔天地：山无觅处); 2003-4-17 (#1145682@0)
      • one more -d2o(广阔天地：山无觅处); 2003-4-17 (#1145736@0)
        • 这个不对，是美国的，税法不同。 -jianghongca(慎独); 2003-4-17 (#1146632@0)
      • This is based on State too. -jianghongca(慎独); 2003-4-17 (#1146635@0)
        • 这个是加拿大的 -hearts(hearts); 2003-4-17 (#1146647@0)
          • 比较下来，它考虑到的因素我都考虑到了。:)而且，有些方面我考虑得比它更周到。 -jianghongca(慎独); 2003-4-17 {80} (#1146679@0)
            要知道这是我昨天自己花了一个小时一边考虑一边设计表格做的，我对自己还是挺满意的。
    • 以前也做过类似的计算，但是要考虑的因素实在太多。比如你没有考虑maintenance费用的增长率（尤其是condo），还比如，很多house是买来部分出租的，你没有考虑可能的收入。再比如，mortgage有可能有prepayment，这可以减少你的 -adrian(dobetter); 2003-4-17 {319} (#1147037@0)
      利息付出。还比如，你付的down payment如果在租房的情况下用来投资，它的compound rate是否也需要考虑？写了一个极复杂的简单程序，算了很多种组合，结论呢，当然是买房和租房各有各自的pro和con啦。其实后来一想，考虑这个问题真的没有必要那么复杂：最重要的一点是你是否想要有一个家的感觉。买房之后才会真正有家的感觉，租房总是不一样的。
      • 你说得对，买房和租房的最大区别其实在于是否有家的感觉。不过，你看我的标题就是“单纯经济效益比较”。至于你说的其他几个问题，是这样的。 -jianghongca(慎独); 2003-4-18 {230} (#1147627@0)
        Maintenance Fee 因为要涵盖House和Condo,所以我就简单给一个数字的填入，可以自己调整。

        Prepayment的话，则增加了现金流出，是有机会成本的，不应该考虑。

        出租收入的计算我在新版本里已经加入了。

        Downpay的投资增长原来就在计算之中。
    • 请问15,944 的卖房收益是否需要交Taxable capital gains - Line 127的税2600元? 还有请教一下本金$17,130是如何从873的中分出来的,我还没有找到依据,谢谢 -bxu2(Bill); 2003-4-18 (#1147505@0)
      • 如果这是你自己的主要住房（Primary Residense house),Capital Gain不用交税。本金已还部分的计算其实也简单，见内。 -jianghongca(慎独); 2003-4-18 {106} (#1147620@0)
        1，算出X年后本金剩余部分就知道本金已还部分了。
        2，算Y(25) - X 年，即剩余贷款年数的PMT的PV，就是本金剩余。
        • 多谢指点 -bxu2(Bill); 2003-4-18 (#1147626@0)
          • You are welcome -jianghongca(慎独); 2003-4-18 (#1147641@0)
    • 请见#1146747，改进后的版本。 -jianghongca(慎独); 2003-4-18 (#1147640@0)
      • 还是进不去. 可以把表EMAIL: heaver505@hotmail.com吗？ 谢谢！ -heaver505(heaver); 2003-4-20 (#1149741@0)
      • me, too. Could you send that file to min1968@hotmail.com? Thx. -min1968(谁有DataSend?); 2003-4-21 (#1150100@0)
      • me three.could you please send that file to lynnweiw@msn.com? Thx -jiushiwo(www); 2003-4-21 (#1150122@0)
      • 楼上三位，已经发给你们了，请查收。其他需要的朋友请到新URL,或者发E-mail到我的Rolia Mailbox。 -jianghongca(慎独); 2003-4-21 (#1150963@0)
        • 发给我一分好么？ tradespectrum@yahoo.ca -liurui(烟灰缸); 2003-6-12 (#1235703@0)
        • I need it too, please send to runyao006@hotmail.com Thanks -goodfriday(Good Friday); 2003-6-12 (#1236524@0)
      • 我也想要你的文件，但进不去，请发给我好么？jinghuir@yahoo.com -puppypuppy(lovely puppy); 2003-5-14 (#1187603@0)
      • 近来老婆吵嚷要换房,我也得跟她算经济帐.能给我发一份吗?谢谢! -johnson_qin(johnson_qin); 2004-3-18 (#1650212@0)
        • 除非买房是为了投资，否则没有太大的必要算 -happy30s(goodluck); 2004-3-18 (#1650241@0)
      • 忘了,我的邮箱:johnson_qin@hotmail.com -johnson_qin(johnson_qin); 2004-3-18 (#1650215@0)
      • Please send me a copy :), thanks yybear@yahoo.com -maomaodou(maomaodou); 2004-4-20 (#1692332@0)
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