本文发表在 rolia.net 枫下论坛写于2005,9
最近，由美国房地产泡沫说引起的密集争议又开始占据各大报张和网站的头条。争议由美国商務部日前公布的7月份新屋銷售創下歷史新高記錄而引起。这边厢聯準會主席葛林斯潘一再警告美國房市有投機過熱現象，應避免泡沫化，那边厢7月美國新屋、成屋銷售量市場熱度不退。作为经济深受美国影响的“兄弟”加拿大，业内人士是怎样看待这个矛盾现象的呢？美国房地产目前的现状又会对加拿大造成什么样的影响呢？加拿大的房地产现状及前景如何？记者采访了多位多伦多资深房地产经纪，从这些位于房产销售最前线、拥有敏锐的市场触角和丰富地产经验的业内人士口中，找到了中肯的答案。
美房地产泡沫也要区分对待
多伦多房产咨讯网创立者、拥有双MASTER头衔的专业地产经纪杨洪，本身有在美国读书和生活的经验。他对美国房地产到底存不存在泡沫，深有体会。他认为，美国的房地产也要区分来看，在它的东海岸、以加洲为中心的西海岸和以佛罗里达为主的南部海岸，这些经济发达地区，他们的房地产是明显的泡沫。“三年前50万的房子，现在涨到90万了。很多在5年之内翻了50%以上。但是，美国的经济并没有明显增加，所以，这些地区的泡沫是很大的。但一些美国中部城市并没有明显的泡沫现象。就像中国的北京和上海等大城市有过热的现象，但中小城市和欠发达地区就没有什么泡沫，有的甚至存在市场过冷的现象。”
对于葛林斯潘一再警告美國房市有投機過熱現象，曾经在国内做过律师，现在在多伦多拥有多年学区房屋销售经验的地产经纪欧亚平不以为然。他幽默地说：“谁要是能预测以后3到5年房价跌或涨的百分比，他比格林斯潘还要格林斯潘！格林斯潘是以模糊著称，我也认为他说话一直是模棱两可。所以，很多人在模糊中解读，但往往都不能解读正确。为什么？经济规律不能武断地用公式来等同，受影响的因素应该很多，战争呀，天灾人祸呀，包括这些疑神疑鬼的煽风点火呀都是因素之一。”
而RE/MAX旗下拥有大量中港台客户的资深人士的盛耀兴（SAMUEL SHING）先生，同样没有对美国楼市泡沫说表示担心，他说：“我看即使美国楼市跌下来，他自己也有一定的承受力。”
受美影响小加房地产没有泡沫
一直以来，都有一种说法，拥有世界上最丰富天然能源的加拿大是美国的大后方，历史上美国与加拿大是战略盟友，同时它们又拥有世界上最长的无设防边界并是是最大的贸易伙伴，每天的贸易额有十几亿美元，因此它们经常被当作是亲兄弟。作为头号经济大国的美国，它的经济兴衰当然也是加拿大经济状况的风向标。然而，这次美国房地产泡沫说，会对加拿大房地产造成何种影响，受访的业界人士所持的意见都惊人地一致。
HOMELIFE集团旗下大诚地产有限公司、拥有10年丰富地产经验的全职地产经纪袁浩彬先生(Herman Yuan)，一针见血地指出：“近几年来，加拿大房地产受美国经济起落的影响是越来越小了。”
而盛耀兴先生也说：“美国可能真的泡沫的成分多一点，但是在加拿大，多伦多，我看不出有泡沫的成分。”他认为，很多人是出于自己自住的需求购房而不是出于投机的目的。有需求，有支持率，房屋就不会跌。盛耀兴先生客观地分析道：“如果美国的房地产倒下来，对经济有影响，而美国经济不行，对加拿大经济肯定是有影响的，起码就业率就会下跌。但一般来说，在地产的大局上，影响不是太大。而且，即使美国经济很好的话，也不会对加拿大有太多的刺激。”
对多市在人口自然增长的情况下，因为市场供求关系造成的正常增长，杨洪也强调，根本不可能有泡沫的现象。而且多市这几年增长并没有超过两位数，反而是低于人口的增长率的。这跟美国的部分地区过热的现象是有区别的。
欧亚平先生最后给出了他对多市房地产总的感觉，“多伦多的市场在近几年大概会在微涨微跌之间波动。”袁浩彬先生的观点正好对此是一个补充：“即使随着利息慢慢调整，会影响到房价有一个波动。那也要看你怎么去看这个问题，在我们说房价有一个客观的调整，在有些人，他会说房价跌了。”他认为，大家不要因为多市房地产的小波动而太紧张，要有一个理性的心态，正确看待这些微调。
美国肥水流入多市前景乐观
在采访中，记者还了解到，加拿大的房地产不仅受美国影响愈来愈小，而且因为是近邻的原因，导致很多美国的“肥水”跑到加拿大这块“良田”里来了，为本身就因为移民涌入而生机勃勃的加拿大房地产更添活力。袁浩彬先生告诉记者，“美国911后，很多中东的人都不去美国了，因为他们比较受排斥，受歧视。因此，这三五年，多伦多很多买CONDO的人都是中东来的，都是一层一层地买。”杨洪先生也举了他的一个客户的例子。“我这个周末还要领一个美国的华人朋友从底特律来看房。他在那边有生意，之所以想在多伦多投资，也是因为美国移民的门槛越来越高，他考虑到把老婆孩放在这里，照顾起来比较方便。所以说，多伦多还是有凝聚力的。”
对多市房地产前景表示乐观的欧亚平先生更为记者举了个例子：“2001年我看了一套房，很遗憾我没有把它照下来。这套房子是一个BUNGALOW，在密西沙加，卖27.5万，是一个老先生1966年从美国芝加哥跑过来买的，你猜当时是多少钱？2.75万！整整10倍，你说这个泡沫有多大？那个时间段存在泡沫？从2001年到现在，也早该破了，这房子还在涨！”
而杨洪先生也是充满自信地侃侃而谈：“我对加拿大，多伦多办的房地产是很乐观的，现在乐观，以后也是乐观的。这个乐观不是出于别的，一个根本的就是加拿大的移民政策。如果说多伦多的房价会大幅降低的话，那只有一种可能性，就是加拿大改变他的移民政策，缩减移民或者不再移民。而这在短期内是不可能的。”
旅游对中国开放将带来正面影响
另外，业界人士还一致认为，这次胡锦涛北美行，长达5年的“中加旅游目的地”谈判已经到了板上钉钉的阶段。而对中国的旅游开放，将必定为加拿大的房地产行业带来更为正面的影响。袁浩彬先生大胆估计，开通旅游后，至少有一半或者更多的中国人会有目的地考察或者为孩子的留学铺路，不过，他冷静地分析：“可能会间接带来一些好的影响。比如，一些人以前对加拿大不了解，通过旅游，会有一个直观的看法，实地考察与道听途说的感觉毕竟不一样。他如果觉得这个地方对他合适，他可能就有这个动机，移民也好，投资也好。但我认为短期没有太大冲击。”
多伦多是加拿大经济、商业贸易和工业的中心，是北美第二大股票市场的所在地，同时它的经济总量、经济的增长性都很好，还有它的安全性，以及移民的政策也好，又是面向世界的一个平台。而且现在已经开通与中国的直飞，如果再开通旅游，肯定会吸引更多国内有一定经济实力的人来投资。杨洪认为这决不只是一个设想，他已经从自己手头上越来越多的投资移民看出了端倪。他把投资移民分为两类，一类是到这里来买房，休闲养老，老婆孩子都过来；一类是本人及家庭不过来，纯粹就是想投资的。“旅游开放之后，多伦多将尤其对后一类投资人有很大的吸引力。他们是非常理性的投资者。”
“旅游的开放不仅带给投资者兴趣和实地考察的机会，而且在投资行为本身来说，也便利了很多。”对跨国买卖房地产的繁琐深有体会的杨洪说。更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net
最近，由美国房地产泡沫说引起的密集争议又开始占据各大报张和网站的头条。争议由美国商務部日前公布的7月份新屋銷售創下歷史新高記錄而引起。这边厢聯準會主席葛林斯潘一再警告美國房市有投機過熱現象，應避免泡沫化，那边厢7月美國新屋、成屋銷售量市場熱度不退。作为经济深受美国影响的“兄弟”加拿大，业内人士是怎样看待这个矛盾现象的呢？美国房地产目前的现状又会对加拿大造成什么样的影响呢？加拿大的房地产现状及前景如何？记者采访了多位多伦多资深房地产经纪，从这些位于房产销售最前线、拥有敏锐的市场触角和丰富地产经验的业内人士口中，找到了中肯的答案。
美房地产泡沫也要区分对待
多伦多房产咨讯网创立者、拥有双MASTER头衔的专业地产经纪杨洪，本身有在美国读书和生活的经验。他对美国房地产到底存不存在泡沫，深有体会。他认为，美国的房地产也要区分来看，在它的东海岸、以加洲为中心的西海岸和以佛罗里达为主的南部海岸，这些经济发达地区，他们的房地产是明显的泡沫。“三年前50万的房子，现在涨到90万了。很多在5年之内翻了50%以上。但是，美国的经济并没有明显增加，所以，这些地区的泡沫是很大的。但一些美国中部城市并没有明显的泡沫现象。就像中国的北京和上海等大城市有过热的现象，但中小城市和欠发达地区就没有什么泡沫，有的甚至存在市场过冷的现象。”
对于葛林斯潘一再警告美國房市有投機過熱現象，曾经在国内做过律师，现在在多伦多拥有多年学区房屋销售经验的地产经纪欧亚平不以为然。他幽默地说：“谁要是能预测以后3到5年房价跌或涨的百分比，他比格林斯潘还要格林斯潘！格林斯潘是以模糊著称，我也认为他说话一直是模棱两可。所以，很多人在模糊中解读，但往往都不能解读正确。为什么？经济规律不能武断地用公式来等同，受影响的因素应该很多，战争呀，天灾人祸呀，包括这些疑神疑鬼的煽风点火呀都是因素之一。”
而RE/MAX旗下拥有大量中港台客户的资深人士的盛耀兴（SAMUEL SHING）先生，同样没有对美国楼市泡沫说表示担心，他说：“我看即使美国楼市跌下来，他自己也有一定的承受力。”
受美影响小加房地产没有泡沫
一直以来，都有一种说法，拥有世界上最丰富天然能源的加拿大是美国的大后方，历史上美国与加拿大是战略盟友，同时它们又拥有世界上最长的无设防边界并是是最大的贸易伙伴，每天的贸易额有十几亿美元，因此它们经常被当作是亲兄弟。作为头号经济大国的美国，它的经济兴衰当然也是加拿大经济状况的风向标。然而，这次美国房地产泡沫说，会对加拿大房地产造成何种影响，受访的业界人士所持的意见都惊人地一致。
HOMELIFE集团旗下大诚地产有限公司、拥有10年丰富地产经验的全职地产经纪袁浩彬先生(Herman Yuan)，一针见血地指出：“近几年来，加拿大房地产受美国经济起落的影响是越来越小了。”
而盛耀兴先生也说：“美国可能真的泡沫的成分多一点，但是在加拿大，多伦多，我看不出有泡沫的成分。”他认为，很多人是出于自己自住的需求购房而不是出于投机的目的。有需求，有支持率，房屋就不会跌。盛耀兴先生客观地分析道：“如果美国的房地产倒下来，对经济有影响，而美国经济不行，对加拿大经济肯定是有影响的，起码就业率就会下跌。但一般来说，在地产的大局上，影响不是太大。而且，即使美国经济很好的话，也不会对加拿大有太多的刺激。”
对多市在人口自然增长的情况下，因为市场供求关系造成的正常增长，杨洪也强调，根本不可能有泡沫的现象。而且多市这几年增长并没有超过两位数，反而是低于人口的增长率的。这跟美国的部分地区过热的现象是有区别的。
欧亚平先生最后给出了他对多市房地产总的感觉，“多伦多的市场在近几年大概会在微涨微跌之间波动。”袁浩彬先生的观点正好对此是一个补充：“即使随着利息慢慢调整，会影响到房价有一个波动。那也要看你怎么去看这个问题，在我们说房价有一个客观的调整，在有些人，他会说房价跌了。”他认为，大家不要因为多市房地产的小波动而太紧张，要有一个理性的心态，正确看待这些微调。
美国肥水流入多市前景乐观
在采访中，记者还了解到，加拿大的房地产不仅受美国影响愈来愈小，而且因为是近邻的原因，导致很多美国的“肥水”跑到加拿大这块“良田”里来了，为本身就因为移民涌入而生机勃勃的加拿大房地产更添活力。袁浩彬先生告诉记者，“美国911后，很多中东的人都不去美国了，因为他们比较受排斥，受歧视。因此，这三五年，多伦多很多买CONDO的人都是中东来的，都是一层一层地买。”杨洪先生也举了他的一个客户的例子。“我这个周末还要领一个美国的华人朋友从底特律来看房。他在那边有生意，之所以想在多伦多投资，也是因为美国移民的门槛越来越高，他考虑到把老婆孩放在这里，照顾起来比较方便。所以说，多伦多还是有凝聚力的。”
对多市房地产前景表示乐观的欧亚平先生更为记者举了个例子：“2001年我看了一套房，很遗憾我没有把它照下来。这套房子是一个BUNGALOW，在密西沙加，卖27.5万，是一个老先生1966年从美国芝加哥跑过来买的，你猜当时是多少钱？2.75万！整整10倍，你说这个泡沫有多大？那个时间段存在泡沫？从2001年到现在，也早该破了，这房子还在涨！”
而杨洪先生也是充满自信地侃侃而谈：“我对加拿大，多伦多办的房地产是很乐观的，现在乐观，以后也是乐观的。这个乐观不是出于别的，一个根本的就是加拿大的移民政策。如果说多伦多的房价会大幅降低的话，那只有一种可能性，就是加拿大改变他的移民政策，缩减移民或者不再移民。而这在短期内是不可能的。”
旅游对中国开放将带来正面影响
另外，业界人士还一致认为，这次胡锦涛北美行，长达5年的“中加旅游目的地”谈判已经到了板上钉钉的阶段。而对中国的旅游开放，将必定为加拿大的房地产行业带来更为正面的影响。袁浩彬先生大胆估计，开通旅游后，至少有一半或者更多的中国人会有目的地考察或者为孩子的留学铺路，不过，他冷静地分析：“可能会间接带来一些好的影响。比如，一些人以前对加拿大不了解，通过旅游，会有一个直观的看法，实地考察与道听途说的感觉毕竟不一样。他如果觉得这个地方对他合适，他可能就有这个动机，移民也好，投资也好。但我认为短期没有太大冲击。”
多伦多是加拿大经济、商业贸易和工业的中心，是北美第二大股票市场的所在地，同时它的经济总量、经济的增长性都很好，还有它的安全性，以及移民的政策也好，又是面向世界的一个平台。而且现在已经开通与中国的直飞，如果再开通旅游，肯定会吸引更多国内有一定经济实力的人来投资。杨洪认为这决不只是一个设想，他已经从自己手头上越来越多的投资移民看出了端倪。他把投资移民分为两类，一类是到这里来买房，休闲养老，老婆孩子都过来；一类是本人及家庭不过来，纯粹就是想投资的。“旅游开放之后，多伦多将尤其对后一类投资人有很大的吸引力。他们是非常理性的投资者。”
“旅游的开放不仅带给投资者兴趣和实地考察的机会，而且在投资行为本身来说，也便利了很多。”对跨国买卖房地产的繁琐深有体会的杨洪说。更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net