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我放下挣钱的事儿，花十分钟给大家科普一下。:-)
首先，买房子有定金，定金在哪儿呢？通常，在listing agent公司的trust account里，trust account是什么意思，动这个钱有什么后果，各位可以查查我以前的帖子，坐牢的坐牢，关门的关门，多伦多大陆人背景的第一家成规模的地产公司，就因为这个完蛋了，详情恕不赘述。
好了，offer已经firm，就等Close了。买主正在家里翘着二郎腿喝着啤酒想着网上的PLMM，agent地瓜电话来了，“土豆，坏了，卖主打电话不想close了。怎么办？”（算了，不扯淡了，简单点吧，事儿太多:-) )
首先，我从来认为，卖主实际上是在试探买主，看你的态度坚决不坚决，如果你好欺负，那没办法，柿子捡软的捏，你就是那软柿子。如果你直接骂他娘的，说你大爷我就给你干上了，通常90％的卖主直接就软蛋了。
但是如果真碰上一个卖主坚决不close了，观音菩萨王母娘娘拿他都没办法。买主有几个选择，一是到法庭打官司，坚决要这个房子，法官怎么判，不知道。也许把房子判给买主，但大多数，是判罚金和赔偿给买主。因为作为买主，你很难证明，这个房子你是必须要的，不要的话，你日子过不下去。
我喝口酒，歇会儿接着说。
但有人实在是息事宁人与世无争的，连这个官司都不愿意打，那褶子了，拿回定金，赔偿也许会有点儿，但别想太多了，因为卖主已经试探出了你的底牌。
如果买主反悔了－－这种事情好像更多一点－－买主完蛋了。首先，有定金在，但这个定金不是说理所当然就归了卖主的，得等买主签字，否则，trust account holder，也就是经纪公司，或者是律师（定金有时候是在律师楼的），无权直接动用这笔钱。买卖双方可以商量一个合适的赔偿，能不打官司就不打官司（各位看官没打过官司的，不晓得其中厉害，那叫一个心力交瘁肝胆俱焚啊）。这要看市场，如果市场很差，通常，买主会说我定金不要了，您老人家高抬贵手放小的一马吧。如果卖主接受了，那就收了定金，这篇儿就揭过去了，不能再追究买主。但如果买主知道自己的房子买的便宜，市场现在也不错，可能一分钱都不给卖主，说你现在上市，卖的差价和损失，我来负责。因为如果操作得当，很可能能够cover卖家的所有费用，这时候买主不用出一个铜板。但如果估计错了，那他外祖母的，彻底歇菜，您还得赔。
反之亦然，卖主也要权衡市场和自己的形势，看采用什么办法对自己最有利。
至于经纪，原则上，如果客人反悔或者同意对方反悔，有权利找自己的客户收取commission，但实际上，人家已经够倒霉了，算了，不差这点钱过日子。我的客人拿到赔偿要分我一半，我反正是一分没要。
这就明白，为什么即使签合同时拿不到定金，卖主也希望定金数目越大越好。
如果双方达不成协议怎么办？卖主反悔的话，买主可以申请Court order，register一个lien在这间房子上，卖主这样就不能把房子卖给别人。
至于说如果买主反悔，房子怎么办？让你的律师发信给对方，说如果不能close了，我们要接着卖，但你必须负责所有的损失。然后，赶紧上市，损失越小越好，因为法官会判断，你是不是有意增加买主的损失，11，五十万的房子，你三万卖给你内弟了，以为法官会判四十七万给你？做梦。所以，像小娥说的什么不能接着卖，YK说的便宜四万直接卖了什么的，都是不对的。
至于小娥说的没人愿意给卖主打官司，当笑话听听就完了，定金在那儿放着呢。
我说的赶紧，是在closing date以后，买主已经是事实违约而不是口头违约，或者卖主能够证明买主要违约了。当然，如果是刚刚完成的交易，哪怕买主给了waiver remove了所有的condition，这时候又反悔了，我一般建议卖主赶紧把定金还了让他滚蛋，这时候你没什么大的损失，这买主还算不错（不错个P)，总比明天要close了今天反悔强，和买主较劲下去你一直卖不成房子，你是为了卖房子不是为了looking for trouble。房子又不是卖不掉，何必一棵树上吊死？我曾经帮我两个买家做过这种事情，当然是要被卖家经纪狂损一通的，灰头土脸，很没面子。对这种情况，拿回定金后，我直接告诉买主，下次下offer，您还是想清楚了再说。
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首先，买房子有定金，定金在哪儿呢？通常，在listing agent公司的trust account里，trust account是什么意思，动这个钱有什么后果，各位可以查查我以前的帖子，坐牢的坐牢，关门的关门，多伦多大陆人背景的第一家成规模的地产公司，就因为这个完蛋了，详情恕不赘述。
好了，offer已经firm，就等Close了。买主正在家里翘着二郎腿喝着啤酒想着网上的PLMM，agent地瓜电话来了，“土豆，坏了，卖主打电话不想close了。怎么办？”（算了，不扯淡了，简单点吧，事儿太多:-) )
首先，我从来认为，卖主实际上是在试探买主，看你的态度坚决不坚决，如果你好欺负，那没办法，柿子捡软的捏，你就是那软柿子。如果你直接骂他娘的，说你大爷我就给你干上了，通常90％的卖主直接就软蛋了。
但是如果真碰上一个卖主坚决不close了，观音菩萨王母娘娘拿他都没办法。买主有几个选择，一是到法庭打官司，坚决要这个房子，法官怎么判，不知道。也许把房子判给买主，但大多数，是判罚金和赔偿给买主。因为作为买主，你很难证明，这个房子你是必须要的，不要的话，你日子过不下去。
我喝口酒，歇会儿接着说。
但有人实在是息事宁人与世无争的，连这个官司都不愿意打，那褶子了，拿回定金，赔偿也许会有点儿，但别想太多了，因为卖主已经试探出了你的底牌。
如果买主反悔了－－这种事情好像更多一点－－买主完蛋了。首先，有定金在，但这个定金不是说理所当然就归了卖主的，得等买主签字，否则，trust account holder，也就是经纪公司，或者是律师（定金有时候是在律师楼的），无权直接动用这笔钱。买卖双方可以商量一个合适的赔偿，能不打官司就不打官司（各位看官没打过官司的，不晓得其中厉害，那叫一个心力交瘁肝胆俱焚啊）。这要看市场，如果市场很差，通常，买主会说我定金不要了，您老人家高抬贵手放小的一马吧。如果卖主接受了，那就收了定金，这篇儿就揭过去了，不能再追究买主。但如果买主知道自己的房子买的便宜，市场现在也不错，可能一分钱都不给卖主，说你现在上市，卖的差价和损失，我来负责。因为如果操作得当，很可能能够cover卖家的所有费用，这时候买主不用出一个铜板。但如果估计错了，那他外祖母的，彻底歇菜，您还得赔。
反之亦然，卖主也要权衡市场和自己的形势，看采用什么办法对自己最有利。
至于经纪，原则上，如果客人反悔或者同意对方反悔，有权利找自己的客户收取commission，但实际上，人家已经够倒霉了，算了，不差这点钱过日子。我的客人拿到赔偿要分我一半，我反正是一分没要。
这就明白，为什么即使签合同时拿不到定金，卖主也希望定金数目越大越好。
如果双方达不成协议怎么办？卖主反悔的话，买主可以申请Court order，register一个lien在这间房子上，卖主这样就不能把房子卖给别人。
至于说如果买主反悔，房子怎么办？让你的律师发信给对方，说如果不能close了，我们要接着卖，但你必须负责所有的损失。然后，赶紧上市，损失越小越好，因为法官会判断，你是不是有意增加买主的损失，11，五十万的房子，你三万卖给你内弟了，以为法官会判四十七万给你？做梦。所以，像小娥说的什么不能接着卖，YK说的便宜四万直接卖了什么的，都是不对的。
至于小娥说的没人愿意给卖主打官司，当笑话听听就完了，定金在那儿放着呢。
我说的赶紧，是在closing date以后，买主已经是事实违约而不是口头违约，或者卖主能够证明买主要违约了。当然，如果是刚刚完成的交易，哪怕买主给了waiver remove了所有的condition，这时候又反悔了，我一般建议卖主赶紧把定金还了让他滚蛋，这时候你没什么大的损失，这买主还算不错（不错个P)，总比明天要close了今天反悔强，和买主较劲下去你一直卖不成房子，你是为了卖房子不是为了looking for trouble。房子又不是卖不掉，何必一棵树上吊死？我曾经帮我两个买家做过这种事情，当然是要被卖家经纪狂损一通的，灰头土脸，很没面子。对这种情况，拿回定金后，我直接告诉买主，下次下offer，您还是想清楚了再说。
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