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枫下家园 / 钱财税务 / 请教一个税务问题，18年买房因为工作变动没有住买完就出租了，每年报租金收入，会计也应该做过折旧。期间一直租房住，直到20年又买了房搬进自住。现在想卖18年买的房，请问18，19年可以作为主要住宅免增值税吗（因为这2年一直租房住，但担心做了折旧税局就不认定为主要住宅了）？非常感谢。
-**🐩;
2023-7-17
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(#15555967@0)
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政府的税务是大流氓做法，我要是你就大胆的逃一次，大不了被审计补上税款即可。
-**🍈;
2023-7-18
(#15556183@0)
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不可以的，你买下后必须搬进去至少住1年才可以申请45（2)
-vvgege(Vvgege);
2023-7-18
(#15556403@0)
+2
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我不是申请45（2），因为这个可能会影响现在自住房未来的免税。18，19，20年因为是租房住，应该有机会将该出租房指定为主要住宅，21，22，23年作为投资物业。这样来报税。不知道是不是可行。
-**🐩;
2023-7-18
(#15557157@0)
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我的意思是因为你没住在里面，你需要申请45(2)才能把这几年把这个房子当作自住房。但是你可能不符合45(2)的条件。我曾经也考虑过这个问题，这是我了解到的。还是请个专业人士确认下吧。不然到时跟CRA搞起来是很麻烦的
-vvgege(Vvgege);
2023-7-19
(#15558269@0)
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你这个仍旧是45（2），只是延迟5，6年申请而已。据说延迟申请是可以的，但是不一定批。只是你好像申请过CCA，那就很大可能不会被批准。不被批准就是投资物业，不能免税不过，如果你在18，19年没有claim CCA，而是之后的年份申请的，那应该没事。你可以延迟申请45（2），也就是做18年的T1 adjust，申请45（2）， 然后在再做2020年的T1 adjust，申请45（3），应该就可以了
-abcdefghi(9alphabetic);
2023-7-19
{187}
(#15558421@0)
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谢谢您和楼上的回复，我感觉会计应该是从我一买房就给我报了折旧，今年去的时候她主动和我提到说你的折旧今年就不能做了，已经折完了。可是18，19年报税时她也知道我是租房住，报了租金支出，她应该知道我卖这房时的税务需要，为啥还要给做折旧呢，我就搞不懂了。现在还可以像45（2）那样纠正吗？如果需要补税我可以补，但总比不能指定为自住房好？谢谢。准备换新会计师，先来坛里学习一下，否则都不知道怎么和新会计师交流。
-**🐩;
2023-7-19
{375}
(#15558609@0)
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我想T1 adjust总是可以的，要改T776表。但是adjust后，你肯定是欠税了。而欠税是要交罚金的，18年欠到现在，恐怕也不少钱，还有19年的，也有欠税。然后，你adjust后，能不能成功申请45（2）还不知道
-abcdefghi(9alphabetic);
2023-7-19
(#15558658@0)
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好的，谢谢，再请教一下，折旧导致的欠税应该金额不大（一般情况，除非正好导致税阶变化），就算交罚金也没多少？可以这样理解吗？
-**🐩;
2023-7-19
(#15558682@0)
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会计让你折旧，说明你工资较高，至少10多万。那个税阶大概40+%. 不过总值应该不会太大。100万的房子折个一两万差不多了。两年补税加罚金，可能会上万，甚至上两万。补税不可怕，因为CCA卖房时是要吐回去的。就是罚金亏了，应该不多，就是可能交了罚金还申请不到45（2），那是风险。算算和你省下的capital gain tax比，那个风险是不是值得
-abcdefghi(9alphabetic);
2023-7-19
{299}
(#15558705@0)
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刚把T1 general找出来，没有看到折旧的字眼，请问应该看哪里才知道是否折旧了？谢谢
-**🐩;
2023-7-20
(#15560703@0)
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要查T776
-**🍐;
2023-7-20
(#15560722@0)
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chargpt官方回答😄 水手可以做个AI API辅助聊天机器人
-facenorthface(小北);
2023-7-18
{1236}
(#15556416@0)
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真的是废话，这AI貌似挺乖的，不瞎说。
-**🍮;
2023-7-19
(#15558618@0)
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