This topic has been archived. It cannot be replied.
-
枫下家园 / 钱财税务 / 请教，老年父母将自住公寓卖了，公寓有3人名字，父母和儿子，加儿子名字只为方便，因父母不识英语，儿子从未在此公寓住过，有自己的房子，父母每年报税将公寓报为自住房。公寓卖后，所得全入父母账户，儿子需要报税吗？
-jyg(金也贵);
2023-12-13
(#15826751@0)
+1
-
只要有盈利，就有嫌疑。
-xjcjq(rufeng);
2023-12-13
(#15826753@0)
+1
-
应该是卖之前 quit deed 吧。可以咨询一下地产 title attorney，问问怎么做。我觉得可以事后追溯一个 buying agreement，说你的 share 是 1%。
-troyd(老陈);
2023-12-13
(#15826757@0)
-
税务局很可能认为钱都是儿子出的，现在这个操作就是为了避税。
-xjcjq(rufeng);
2023-12-13
(#15826763@0)
-
现在说什么都是 damages controls。找个嫌疑最小，能相对说的合理一些而已。父母当时买房的资金来源等等，如果有好的证明，地税局也都有 rules，不能乱来。
-troyd(老陈);
2023-12-13
(#15826766@0)
-
我直觉就是认为这个房子就是儿子出钱买的，给父母住了。房产上写父母+儿子，即是为了避免遗产问题也是为了将来税务考量。
-xjcjq(rufeng);
2023-12-13
(#15826794@0)
+1
-
儿子没出一分钱，这个有根可据
-jyg(金也贵);
2023-12-13
(#15826801@0)
-
为什么是damage control? 这情况很特殊？全部房款都是父母移民后从国内转来，有根可据。
-jyg(金也贵);
2023-12-13
(#15826799@0)
-
我们都可以认可你，你要说服的是税务局。
-xjcjq(rufeng);
2023-12-13
(#15826805@0)
-
这个房子是 share 买的，具体 share 的比例不知道。如果没有说明，税务局认为你占 50% 完全可能。
-troyd(老陈);
2023-12-13
(#15826811@0)
-
父母每年报税都将公寓作为自住房
-jyg(金也贵);
2023-12-13
(#15826817@0)
+1
-
他们 homestead 和你 ownership 没关系。
-troyd(老陈);
2023-12-13
(#15826840@0)
+3
-
国内大城市当年房市好的时候，很多老人卖掉一套房就在这买了独立屋，不要说只是一康斗。这里打工的除了自住房还有经济能力给父母买房的除了肉联人，还真不多
-jyg(金也贵);
2023-12-13
(#15826806@0)
-
税务局只看 written records。
-troyd(老陈);
2023-12-13
(#15826815@0)
-
也就是说只要提供买房资金来源及公寓地税，管理费付款来源即可？全部收入及支出全在父母联名的银行账户。儿子低收入，根本负担不起，出示T4即可证明
-jyg(金也贵);
2023-12-13
(#15826820@0)
-
最简单的方法是让 title attorney 帮忙查一下。可能要找个 CPA 问问。其实你当年完全可以做 POA，帮忙处理杂事，不当 owner。
-troyd(老陈);
2023-12-13
(#15826836@0)
-
钱都給子女买婚房了
-roo(五湖之北);
2023-12-13
(#15826830@0)
-
国内拿钱过来买房自住的老人房子只写自己名字不加孩子的？
-jyg(金也贵);
2023-12-13
(#15826844@0)
-
要先确认父母与孩子的联名拥有公寓的方式是joint-tenancy还是tenancy-in-common，如果是前者，那会认为每个人都拥有同样的份额。如果是后者，那每个人拥有的份额可以按出资的百分比计算。估计你的情况是joint-tenancy。那按道理，出售公寓儿子的那部分要交增值税。但也可以向CRA解释说加入孩子的名字只是为了帮助老人管理公寓的方便，并不是想把把公寓的份额转让给孩子，不知道CRA会不接受。个人意见，仅供参考。
-jonathanlee2000(七剑);
2023-12-13
{307}
(#15826843@0)
-
谢谢，应该就是您说的前一种
-jyg(金也贵);
2023-12-13
(#15826853@0)
-
我今年专门花钱学了个人税课， 联名账户的投资还真不是50%/50%， 要看每个owner contributions, 对于房产， 父母自住不需要交税的， 但是要填 schedule 3 和T2091 ind, 如果这个房子也是小孩的principal residence，那就和父母一样。
-redwine888(@t@);
2023-12-16
(#15831372@0)
-
特别想参加个什么班学习个人报税，请问您在哪里学的？谢谢！
-joyful12(..);
2023-12-18
(#15835387@0)
-
我在 H&R BLOCK 学的个人税，如果能拿到 employee discount, 可以减免50% 学费。
-redwine888(@t@);
2023-12-30
(#15859954@0)
-
"联名账户的投资还真不是50%/50%"?
准确讲应该是：联名账户的投资就不能是50%/50% 或 联名账户的投资还真不一定是50%/50%？
-dickie(Newyear);
2023-12-31
(#15860568@0)
-
据我所知， 只有夫妻才有Joint Tenancy的可能性
-guanshui88(约定);
2023-12-16
(#15831380@0)
-
儿子要报, CRA有规定。地契是 joint tenants，儿子对三分之一的财产负责增值税，因为三人平摊。否则tenants in common按当时你们自己设置的房产所占比率负责税，但你们显然不是这种情况。
-jtrt(st);
2023-12-13
(#15826869@0)
+2
-
是不是说买房合同上面3/7开，租房和卖房报税就可以3/7开？
-titima2(活到老学到老);
2023-12-16
(#15831479@0)
-
不是买房合同，是买房时请律师注明份额，以后就可以都按照这个份额来。
-dongji(冬季阳光);
2023-12-16
(#15831526@0)
-
与房屋买卖合同无关。楼主的地契是 joint tenants，就是指所有人的财产平摊。如果地契是 tenants in common，律师会标明（由购房者提供）每个人所占财产的不同比率。
-jtrt(st);
2023-12-17
(#15833780@0)
+2
-
需要。儿子从来没住过，有自己的房子，所以这个公寓算投资房产。没有特别规定份额的话，三分之一的盈利算儿子当年资本增值收入。
-dongji(冬季阳光);
2023-12-16
(#15831403@0)
+5
-
Case 1）如果儿子没有得到任何的卖房款，那还报啥税？
Case 2）如果这房子是儿子的唯一有名字的房子，那也不用报税。
-flycloudy(ag);
2023-12-17
(#15833813@0)
-
如果是2，儿子的唯一房子，楼主就不会有疑问， 如果是1，可以说服CRA么？
-canadiansnow(too much);
2023-12-18
(#15834460@0)
-
当CRA对你的报税有疑问时，必须送上证据，证明你儿子没有得到房子增值部分的任何钱（比如银行的入账，证明这钱到了父母账号里）
-flycloudy(ag);
2023-12-18
(#15835362@0)
-
这样可以吗？现在不入儿子帐，不说明以后不给，如果我是CRA除非有铁证，我是不会信的。
-canadiansnow(too much);
2023-12-18
(#15836286@0)
-
“现在不入儿子帐，不说明以后不给” --- CRA 关心的是现在发生的事实。谁保证以后会发生什么事？你能保证你以后一定将这笔钱给你儿子？
-flycloudy(ag);
2023-12-18
(#15836309@0)
-
但是你我不是税务局，你信我也愿意信，谁能保证他CRA也信？请楼主结束后update一下大家。
-canadiansnow(too much);
2023-12-18
(#15836356@0)
-
税务局里面也是普通人，只要普通人认为合理，他们也应该接受
-dickie(Newyear);
2023-12-31
(#15860569@0)
-
你怎么这样思考问题？有点税务常识好不好！你是owner，律师得到卖房钱不给你相应的份？如果你写字句给别人（父母也是别人），是你自己的事，跟cra有何关系。cra里有donation减税（也只是一点credit），也只能是联邦注册的charity，有正式donation receipt才可以。
我没做深入的研究，以我现在的感觉：
1。父母只有2/3的产权，却居住整个房子，应该交合理租金给你，你每年租金报税。这条这么多年，估计没交过，现在是不是可以不提了，拿不准
2。没有特别的ownership比例说明的话，1/3 capital gains 报税。
-john002(pp);
2023-12-30
{243}
(#15860002@0)
-
按ownership 算收入，你自己怎么想不重要，还是问个专门报税的CPA吧。如果以后查出来，你咨询过CPA，罚款也会少些。
-littlepony2002(山茶);
2023-12-30
(#15859980@0)
-
站这里，虽然你们儿子确实没有贡献，但是如果没有证据，CRA会管你怎么想么？
-canadiansnow(too much);
2023-12-31
(#15860665@0)