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枫下家园 / 钱财税务 / 买投资房时从自住房的LOC里拿出10万，当时自住房还有贷款20万，LOC拿出的10万转换成自住房的mortgage，这样自住房就变成了有贷款30万，10/30=33.33%，我用自住房的年贷款利息X33.33% 和出租房的年贷款利息之和作为总利息抵扣rental income，这个算法对吗？谢谢
-twocats(两只猫);
3-12
(#15998878@0)
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😂常识 对你有利的基本都不对 不谢
-eleclan(eleclan);
3-12
(#15998969@0)
+2
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我认为当你转成自住房贷款时候，应该就不可以抵出租房租金了，因为报税不是你怎么去解释，而是看statement, LOC 是可以解释为借贷投资，但房贷就是房贷本身，谁的利息就是谁的利息
-lostmyid(Ω);
3-12
(#15998973@0)
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算法不对。自住房只有10万用于买投资房，利息才可以抵税。另外20万和出租房不沾边
-wooddoor(123456);
3-13
(#15999002@0)
+2
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我没用那20万的利息，我是用那10万产生的利息
-twocats(两只猫);
3-13
(#15999247@0)
+2
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假如你20万贷款利率为2%，后来10万的贷款利率为6%，合并成一个mortgage利率为3.3%。那用1/3算，你不亏了吗？
-wooddoor(123456);
3-13
(#15999431@0)
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因为银行不给分开的数据，我只能合起来按总数的1/3算
-twocats(两只猫);
3-13
(#15999758@0)
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我的情况和你一样，也在CIIBC，贷款工作人员给我分别做了2个mortgage。难道你被坑了？凭啥强迫你合拼2个mortgage
-wooddoor(123456);
3-13
(#15999776@0)
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你的两个mortgage是投资房和自住房各一个，还是说投资房一个，然后自住房下面有两个mortgage（一个是原来的贷款，另一个是LOC转换成mortgage）？
-twocats(两只猫);
3-13
(#15999878@0)
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我的自住房有一个mortagage，然后从自住房refinance首付买出租房。这样，自住房有mortgage 1和 2，出租房还有一个mortgage。都在CIBC
-wooddoor(123456);
3-13
(#15999967@0)
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那我够倒霉的，损失不小啊
-twocats(两只猫);
3-13
(#16000413@0)
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我刚刚给CiBC mortgage center 打了电话，接电话的客服不sure, 特意找了经理回复我，他们从来都是和在一起，没有mortage 1 合 mortgage2 这种操作
-twocats(两只猫);
3-15
(#16002591@0)
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你要联系当年的贷款经理。 first mortagge和second mortgage太常见，你可能问错人，或者他们在推卸责任
-wooddoor(123456);
3-15
(#16002638@0)
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就是当年的FA说的CIBC没有这种操作，现在你告诉我你的情况，所以我找的mortgage center，我想问问权威部门是不是这样
-twocats(两只猫);
3-15
(#16002656@0)
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你打电话去问一下CIBC的内部或者外部的贷款专家就知道，51黄页可能有CIBC贷款专员，客服水平不见得高。
-wooddoor(123456);
3-15
(#16002677@0)
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对
-flyingdagger(飞刀);
3-13
(#15999005@0)
+1
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20万的利率和后来10万的利率都可能不一样，怎么能简单地用33.33%来算
-wooddoor(123456);
3-13
(#15999019@0)
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楼主先用的LOC 买投资房，这部分的利息抵租金收入完全没问题，但当她将LOC整合成mortgage 的时候，贷款利息已经不是用于投资房的首付，而是自住房的利息了，不能分拆出来，只有LOC 用于投资部分才可以抵税
-lostmyid(Ω);
3-13
(#15999021@0)
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agree 做成first和second mortgage就可以了
-wooddoor(123456);
3-13
(#15999026@0)
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可是CIBC说他们不这样操作，都是和在一起
-twocats(两只猫);
3-13
(#15999190@0)
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不是的，LOC 和mortgage 是两回事，mortgage 是你欠的这个房子的钱，LOC 是房子本金还掉部分以后给你的借贷额度，利率是不同的，你要分拆报税，是说不通的
-lostmyid(Ω);
3-13
(#15999276@0)
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投资房 close之后，银行就把LOC转换成了mortgage，这部分mortgage其实是用在了投资房
-twocats(两只猫);
3-13
(#15999297@0)
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我觉得你最好咨询一下会计，你要说服的是CRA，从statement 看合并以后显示的是你的投资借贷已经结束
-lostmyid(Ω);
3-13
(#15999338@0)
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会计师也是问了好几个，有的答可以这样做，有的答不可以，不知道信谁
-twocats(两只猫);
3-13
(#15999919@0)
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如果会计的回答也是不一致的，那cra更难说服了
-lostmyid(Ω);
3-13
(#16000029@0)
+1
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是呀，最后权威的就是CRA，可是他们又没有客服可以解答这个问题，接电话的客服都是entry level，他们对自己的话也不负责，真有事还是自己担着
-twocats(两只猫);
3-13
(#16000418@0)
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网上搜可以抵税，重要是保留好原始文件，能看到合并前的LOC和贷款
-sam2006(jkhk);
3-13
(#15999277@0)
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对，我都有这些文件，买投资房之前，自住房贷款还有20万，买了投资房，自住房变成30万，还有LOC转换成mortgage前后的statement，包括银行出具的bank draft，数字都和LOC的statement 一致
-twocats(两只猫);
3-13
(#15999292@0)
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你这个没有问题。1／3的自住房贷款利息抵税
-torontooo(土狼兔);
3-13
(#15999395@0)
+3
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如果20万和10万的利率不一样，就有问题，应该专款专用。
-wooddoor(123456);
3-13
(#15999435@0)
+1
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已经合并了，现在利息是一样的
-flyingdagger(飞刀);
3-13
(#15999447@0)
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我知道现在利率一样。但是，如果合并前10万利率更高，合并后就亏了。
-wooddoor(123456);
3-13
(#15999477@0)
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怎么会亏呢，LOC的利息要交银行的，比省的税更多
-sam2006(jkhk);
3-13
(#15999490@0)
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2个贷款合并后，利率重新算，交给银行的总利息是一样的，但用于抵扣出租成本的额度就不一样了。
-wooddoor(123456);
3-13
(#15999495@0)
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对 银行给合并了，他们也没有1st 和2nd mortgage, 所以我只能按比例计算自住房的利息里有多少是投资房产生的
-twocats(两只猫);
3-13
(#15999762@0)
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如果发现，cra基本不同意，一个银行的朋友给我讲，严格说你的loc取款买投资房都不能报，想报可以，必须申请专门的loc账号，与自住房loc不在一起才行
-palwang2000(重现江湖);
3-13
(#15999516@0)
+1
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我明白你的计算，高度怀疑这样可行。当初为啥投资房不多贷？非要借钱做首付，负债总数是一样的
-john002(pp);
3-13
(#15999570@0)
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银行不让多贷，首付必须付20%的房款
-twocats(两只猫);
3-13
(#15999766@0)
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这是对的。而且自住房利率更低些。
-wooddoor(123456);
3-13
(#15999778@0)
+1
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这种方法在二十年前已经被炒过一大轮，那时是一些公司教你人把房子第二抵压，取钱作投资，利息抵费用。开始CRA认同，于是有一人告赢了，推广，。关健是你得保留清晰的明细及资金的来往，而且最好是单独帐号！
-bluetandem123(龙腾虎跃);
3-14
(#16001074@0)
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LOC里那个10万专门给你发statement的，到时抵税的时候直接照上面的数字填就好。不用除以3那么麻烦。而且这10万的利率跟那20万都是不一样的
-vvgege(Vvgege);
3-14
(#16002150@0)
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LOC在投资房过户时银行给转换成自住房的mortgage，和原有的mortgage合并了，LOC 的balance是零，所以只能自己把年息split
-twocats(两只猫);
3-16
(#16004413@0)
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楼主应该是自主房的贷款就是那种直接带HELOC的（之前HSBC默认的就是这一种），所以后续的任何借款都可以合并到mortgage)。因为楼主的HELOC是用于投资房的，所以利息是可以报的，1/3利息算法也是合理的，因为HELOC的利率只会比mortgage高，实际利息支出是超过1/3的。这么一件小事，被查税的几率太小了，查到了也可以解释，解释不行还可以file objection。只要不是碰上CRA业务不熟的员工，不会有问题。
-9613019(海怪);
3-16
{298}
(#16003666@0)
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谢谢，我的情况确实是这样
-twocats(两只猫);
3-16
(#16004409@0)